Уменьшить налог на сложной сделке

Практически никак! Нужно уменьшать кадастровую стоимость, только для этого, скорее всего, придётся подавать в суд.

У Вас появились дополнительные вопросы?

Можете нажать ссылку рядом с аватаром (Фамилия, имя),

появится форма для приватного вопроса.

Отзыв и благодарность приветствуются, но не обязательны.

Налоги – один из самых злободневных вопросов при операциях с недвижимостью. Особенно в тех случаях, когда вы вступили во владение жильем меньше трех лет назад. Какие суммы предстоит потерять при продаже квартиры, доли, комнаты? Как сократить размер этих выплат до минимума?

С какого момента считать?

Для начала определимся, с какого момента следует считать себя собственником:

  • если недвижимость приобретена по договору купли-продажи, ренты, мены, после сноса дома, в результате приватизации, момент отсчета – день регистрации договора в регпалате;
  • если вы собственник жилья в новостройке – считайте со дня, когда получили свидетельство о регистрации права собственности;
  • недвижимость досталась по наследству: отправная точка – день смерти наследодателя;
  • собственность в кооперативном доме – со дня, когда был полностью выплачен денежный пай.

Если по душе риск

Широко известно, что при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности менее трех лет, владелец должен заплатить налог с полученной прибыли (НДФЛ) размером 13 %. Повезло тем, чья недвижимость стоит меньше 1 млн руб., они на законных основаниях освобождаются от налога.

Естественно, у многих возникает соблазн указать в договоре купли-продажи в качестве цены 1 млн руб. Такая практика существует. Но! Продавец идет на риск. Придется выдать покупателю расписку в получении остатка суммы. Если, к примеру, возникнут проблемы и покупатель станет требовать в суде возврата всех денег, махинация вскроется. В итоге налоговая инспекция будет вправе привлечь вас к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов. И это самое очевидное, что приходит в голову.

Налоговая инспекция в последнее время сразу берет под контроль подобные сделки и находит массу возможностей вывести участников на чистую воду. В таких сделках много нюансов и высока вероятность неприятных последствий. Давайте лучше рассмотрим законные способы уменьшить налог при продаже.

Две законных возможности уменьшить налог

Первая. Можно воспользоваться правом не платить налог с суммы в 1 млн руб., уменьшив таким образом налогооблагаемую базу. Например, если в 2010 году вы приобрели квартиру за 3 млн руб., а в 2012-м продаете ее за 5 млн руб., из суммы в 5 млн вычитаем 1 млн и получаем 4 млн. Именно с этой суммы придется заплатить 13 %, в данном случае – 520 тыс. руб.

Вторая. Налогооблагаемую базу можно уменьшить, если есть возможность документально подтвердить фактические расходы, понесенные при покупке квартиры (дома, комнаты или при строительстве нового дома). У вас на руках должна быть расписка покупателя в получении денежных средств и акт приемки-передачи. Так вы сможете заплатить налог только с полученной прибыли, а именно – с разницы между суммами. Это значит следующее: от 5 млн отнимаем 3 млн, получаем 2 млн. 13 % в этом случае составит 260 тыс. руб. Как говорится, почувствуйте разницу.

Читайте также  Как контролировать семейный бюджет

При строительстве нового дома в фактически понесенные затраты включаются оплаченные вами:

  • подготовка проектно-сметной документации;
  • покупка стройматериалов;
  • строительные и отделочные работы;
  • отделочные материалы;
  • подключение к коммуникациям.

Отделочные работы будут учтены, только если в договоре записано, что вы приобретали недостроенный жилой дом, квартиру или комнату без отделки.

Второй возможностью не смогут воспользоваться те, кто получил недвижимость по наследству, в результате приватизации или дарения: они не несли серьезных расходов на ее приобретение, поэтому остается возможность вычета только в 1 млн.

Продающие жилье в новостройке могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму своих инвестиций, вложенных в строительство дома. Главное здесь – документально подтвердить расходы, представить в налоговые органы платежные поручения, договоры, расписки, выписки из банковского счета, акты приемки-передачи и т. д.

Не забывайте о своих правах

Если вы продали жилье и вас ожидает уплата налога, но в этом году вы приобрели и новую квартиру, есть возможность вернуть свои деньги. Государство выплатит вам при покупке жилья 13 % от суммы в 2 млн руб. Это составит 260 тыс. руб. Обратитесь в налоговую инспекцию в начале следующего года после совершения сделки и представьте все необходимые документы. При грамотном подходе можно свести к минимуму размер налога на прибыль при продаже и получить налоговый вычет, который полагается при покупке недвижимости.

Всю информацию по данному вопросу можно получить, ознакомившись со статьей 220 Налогового кодекса, она написана довольно доступным и для неспециалиста языком. Или проконсультируйтесь у эксперта по налогам.

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались. Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки. Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости. Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам. Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

Читайте также  Сберкнижка сбербанк какой процент

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока. Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года. О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка. На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года. Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость. Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов

Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).

Читайте также  Что нужно чтобы ездить на скутере

Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей. Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года. Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья. Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector