Сроки сноса самовольной постройки

Содержание

Директор направления "Налоги и право" Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

4 августа вступили в силу новые правила сноса объектов капитального строительства, а также получения разрешительных документов на строительство объектов ИЖС и садовых домиков (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Ключевой новацией стало введение структурированного порядка принятия решений о сносе самовольных построек, который устранил многие пробелы в правовом регулировании данного вопроса.


Выявление и снос незаконных построек

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного Кодекса). При этом в отличие от ранее действовавших норм, новые положения закона вводят более четкое регулирование вопроса сноса самовольных построек. Рассмотрим основные нововведения подробнее.

Вместо разрешения на строительство теперь потребуется проект организации работ по сносу.

Для осуществления сноса больше не нужно получать разрешение на строительство – вместо него необходимо представить проект организации работ по сносу с учетом технических условий по отключению объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 2 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Подготовить такой документ сможет только специалист, имеющий необходимый допуск саморегулируемой организации. Конкретных требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства пока нет – они будут установлены Правительством РФ (ч. 5 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

При этом проект организации работ по сносу не потребуется, если речь идет о сносе гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или о сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, а также о сносе сооружений вспомогательного использования (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Очевидно, что указанные положения закона значительно облегчат процесс согласования сноса объектов недвижимости.

Регламентирован порядок сноса объектов капитального строительства.

Снести объект капитального строительства сможет лицо, которое его построило, если у него есть необходимый допуск саморегулируемой организации, либо юридическое лицо, заключившее договор подряда на снос с правообладателем данного объекта или земельного участка, на котором расположен объект (ч. 4-5 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Стоит отметить, что раньше осуществлять снос объекта мог только его собственник в административном порядке или правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект, в рамках сложной судебной процедуры.

Чтобы приступить к сносу, необходимо уведомить уполномоченные органы о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее, чем за семь рабочих дней до начала работ. Подать соответствующее уведомление следует в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, – в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

При этом в законе отдельно отмечено, что указанные положения не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства или реконструкции объекта капитального строительства (ч. 8 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

Уточнен круг лиц, имеющих право выявлять незаконные постройки.

В законе теперь четко оговорено, кто имеет право выявлять незаконные постройки. Такими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти в сфере:

  • государственного строительного надзора;
  • государственного земельного надзора;
  • государственного надзора в области использования и охраны водных объектов;
  • государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий;
  • государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия;
  • федерального государственного лесного надзора (лесной охраны) и подведомственных государственных учреждений (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Помимо этого, такое право предоставлено должностным лицам государственных учреждений, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющимся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, а также органам местного самоуправления, осуществляющим муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

Все это, по моему мнению, качественно упорядочит правовое регулирование в данной сфере.

Конкретизирован порядок действий при выявлении незаконных построек.

При выявлении самовольно возведенной постройки или нецелевого использования земельного участка указанные выше органы смогут направить уведомление об этом в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Это уведомление должно быть рассмотрено в течение 20 рабочих дней, и по результатам рассмотрения уполномоченный орган совершит одно из следующих действий (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Примет решение о сносе самовольной постройки, если она:

  • возведена или создана на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов. При этом необходимость наличия таких документов должна быть установлена законом на дату начала строительства объекта;
  • возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.

2. Примет решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, если:

  • она возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта;
  • в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство. Необходимость наличия этого разрешения должна быть установлена законом на дату начала строительства такого объекта.

3. Обратится в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

4. Направит уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

Стоит обратить внимание на то, что такие решения не могут быть приняты в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса).

Вместе с тем органы местного самоуправления в любом случае не смогут принять решение о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в отношении:

  • объекта недвижимого имущества, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН;
  • объекта недвижимого имущества, если ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе данной самовольной постройки;
  • многоквартирного дома, жилого дома или садового дома (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Такие постройки могут быть снесены только по решению суда.

Новые правила также предусматривают, что уполномоченные органы после принятия соответствующего решения о сносе направляют уведомление об этом собственнику объекта недвижимости. Если же собственника объекта найти не удалось, они публикуют информацию об этом в СМИ и Интернете, а также на информационном щите в границах земельного участка, где расположена самовольная постройка (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Напомню, что срок для сноса самовольной постройки зависит от ее характера, но не может составлять менее 3 месяцев и более 12 месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – менее 6 месяцев и более 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице – правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если правообладатель земельного участка или собственник объекта недвижимости не снесут самовольную постройку, органы власти осуществят снос за счет бюджета с последующим взысканием с указанных лиц затрат на снос (ч. 15 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если давать оценку этим положениям, очевидно, что они позволят установить более четкие "правила игры" при решении вопроса о сносе самовольной постройки. Вместе с тем предоставленная органам местного самоуправления возможность решать вопрос о сносе постройки во внесудебном порядке может стать причиной злоупотреблений с их стороны.

Определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой.

Нововведения предполагают, что права на земельный участок под ранее существовавшей самовольной постройкой прекращаются путем одностороннего отказа от договора аренды, прекращения права постоянного бессрочного пользования или изъятия земельного участка по решению суда (п. 4-7 ст. 46 Земельного кодекса). При этом прекращение прав на земельный участок, если на нем, помимо самовольно возведенной постройки, имеются объекты, построенные в установленном законом порядке, не допускается (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ).

Закон предусматривает, что после прекращения прав на участок он должен быть реализован с публичных торгов. Причем собственнику земельного участка, в отличие от арендатора или лица, которому земельный участок был передан в постоянное бессрочное пользование, будут переданы средства, полученные от такой продажи за вычетом расходов на организацию торгов (ст. 54.1 Земельного кодекса РФ).

Лицо, которое по результатам публичных торгов приобрело земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, подлежащая сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, обязано исполнить обязательства по сносу постройки или по представлению в уполномоченные органы утвержденной проектной документации по ее реконструкции и приведению в соответствие с установленными требованиями за свой счет (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Тем самым новые положения законодательства, в отличие от ранее действовавших норм, вводят новый тип обременений при продаже земельных участков в виде обязательств по сносу самовольных построек или приведения их в соответствии с установленными требованиями. Указанные нововведения позволят вовлечь в хозяйственный оборот земельные участки и объекты недвижимости, которые ранее не могли быть использованы по причине невозможности узаконивания указанных объектов недвижимости или их демонтажа в связи с отсутствием у собственников средств для этого.

Читайте также  Если квартиру сдает не собственник

Уточнены сроки рассмотрения судами дел о сносе самовольных построек.

Согласно поправкам дела о сносе самовольной постройки и решения уполномоченных органов о сносе самовольных построек должны рассматриваться судами за один месяц, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству (ч. 1 ст. 152 Арбитражного процессуального кодекса). Учитывая сложившуюся судебную практику, очевидно, что данный срок является очень коротким для того, чтобы рассмотреть такие дела по существу.

Рассмотренные выше поправки, по моему мнению, систематизируют и структурируют имеющиеся положения законодательства по вопросу сноса самовольных построек. Однако в связи с тем, что органам местного самоуправления теперь предоставлены значительные полномочия по сносу подобных объектов без решения суда, это может привести к злоупотреблениям и ослабит позиции пользователей таких построек. Кроме того, изменения, касающиеся сроков рассмотрения судами дел по сносу самовольных построек, практически исключают возможность качественного рассмотрения таких дел судами.


Особенности ИЖС

Другая существенная часть поправок касается вопросов строительства дачных домиков и объектов ИЖС. Так, закон исключает необходимость получения разрешения на строительство объекта ИЖС, вместо которого теперь необходимо подать уведомление о планируемом строительстве, в котором должны быть указаны параметры планируемого к строительству объекта (ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Указанное уведомление следует подавать в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

По итогам его рассмотрения уполномоченные органы выдадут уведомление о соответствии указанных параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке (ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Данный порядок несколько упрощает жизнь застройщикам, так как исключает необходимость подачи обязательных ранее документов, необходимых для получения разрешения на строительство: схемы планировочной организации земельного участка и градостроительного плана земельного участка. Однако для ввода таких объектов в эксплуатацию потребуется подготовить технический план, который нужно будет заказать у кадастровых инженеров, что, конечно, приведет к дополнительным затратам (ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Указанные изменения в целом облегчают жизнь застройщикам таких объектов, хотя и не отменяют требования к получению дополнительных согласований. Например, если указанные объекты будут располагаться в санитарно-защитной зоне аэропортов, то для начала их строительства потребуется получить согласование Росавиации (ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 1 июля 2017 г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны").


***

Очевидно, что новый закон значительно ужесточает требования к порядку сноса самовольных построек и дает уполномоченным органам расширенные права по принятию решений по данному вопросу во внесудебном порядке. Кроме того, судебный порядок рассмотрения данных вопросов значительно искажается и предполагает совсем иной подход к рассмотрению дел о сносе самовольных построек, что, скорее всего, негативно скажется на качестве рассмотрения данных дел. Видимо, единственным выходом для пользователей самовольных построек будет принятие мер по их узакониванию, в том числе и в рамках вновь предоставленных местным органам власти полномочий по сохранению самовольных построек (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Вместе с тем закон делает более простым согласование строительства индивидуальных жилых домов и садовых домиков.

Насколько указанные новации будут успешными с точки зрения правоприменительной практики, покажет время. Возможно, в ходе наработки практики по данному закону выявится необходимость в дальнейшей корректировке Градостроительного кодекса РФ.

Содержание

Законодательный пакет по регулированию ситуаций с самовольным строительством

С проблемой самовольного строительства, будь то торговый павильон, несанкционированное здание на сельхозземле или дом на участках ИЖС и ЛПХ в населённых пунктах, а ещё хуже, если этот дом на таком участке по каким-то «чудесным» причинам оказался многоквартирным, государство боролось и борется административными и судебными способами.

Застройщики, не устранившие градостроительные нарушения, обязаны самостоятельно и за свой счёт сносить возведённые постройки. При их нерадивости администрациям приходилось ранее решать эту задачу, так сказать, «без церемоний», но, как понятно, с возложением финансовых затрат и административной ответственности на «строительных вольнодумцев».

На государственном уровне регулирование вопросов о ликвидации самовольного строительства всех масштабов происходит постоянно. Строительство многоквартирного жилья, ведущееся незаконным порядком на участках предназначенных под частную жилую застройку, потребовало более пристального внимания.

Подготовлены поправки к федеральному законодательству:

  • проект ФЗ № 301924-7:
  • регламентирует правила сноса самостроя
  • определяет меры защиты добросовестных владельцев построек
  • стал основой для ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» № 339-ФЗ от 3 августа 2018 года
  • проект ФЗ № 302153-7:
    • устанавливает:
      1. порядок надзора за строительством индивидуальных жилых и садовых домов
      2. порядок сноса домов и изъятие участков
      3. ответственность за те случаи, когда самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению градостроительных регламентов
      4. Новые правила сноса самовольных построек

        Как прозвучало в новостном сообщении 1 канала TV от 5 августа 2018 г., вступивший в силу федеральный закон не только изменил основания и порядок сноса самовольной постройки и усилил административные меры противодействия самовольному строительству, но и установил дополнительные меры по защите прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.

        Отныне, прежде чем добиваться от владельца самостроя сноса строения, муниципальные власти обязаны предоставить ему время на самостоятельное устранение нарушений и на его полную легализацию, а узаконить самострой собственники могут теперь или через орган муниципальной власти или в суде.

        Попытаемся разбраться, в чём конкретно заключаются вступившие в силу законодательные нововведения, изучив содержание закона.

        Уточнение понятия «самовольная постройка»

        Понятие самостроя изложено в Гражданском кодексе РФ (статья 222)

        Самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, если их возведение выполнено в одном или в сочетании следующих обстоятельств:

        1. земельный участок не предоставлен в установленном порядке (то есть на участок нет правоустанавливающих документов)
        2. ВРИ земельного участка не допускает строительство таких объектов
          строительство проведено без получения разрешения на их строительство (а с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства
        3. строительство выполнено с разрешением на строительство, но с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

        Сокращение перечня объектов самостроя

        Объекты, построенные по разрешению на строительство, выполненное, вместе с тем, с нарушением некотрых ограничений по использованию земельного участка, самостроем не считаются.

        К правонарушениям в данном случае относятся:

        • нарушение ограничительных требований, установленных на момент начала создания постройки
        • нарушение требований, действующих на момент выявления самовольного строительства
        • нарушения действующих ограничений по использованию земельного участка, о которых застройщик:
        • не знал
        • не мог знать
        • не обязан был знать

        Постройка не будет считаться самовольной, если она возведена с нарушением ранее действующих градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления самостроя.

        Исключена ответственность застройщика за строительство в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) при условии, что для него не был обеспечен публичный доступ:

        • к сведениям о таких зонах
        • к сведениям о границах ЗОУИТ
        • к информации об ограничительных трбованиях в ЗОУИТ по использовании земельных участков

        К примеру, добросовестный застройщик не мог знать о нарушении расстояний до трубопроводов, сведений об охранных зонах которых не было в публичном доступе в ЕГРН. Его строение, отвечающее требованиям полученного разрешения на строительство, попадает в охранную зону трубопровода. Она возведена с нарушением ограничений по застройке земельного участка, но считаться самостроем не будет.

        Определить ситуации, когда постройка не будет считаться самовольной и установить добросовестность застройщика, можно лишь при одновременном сочетании следующих условий:

        • у владельца самовольной постройки оформлены права на землю
        • застройщик получил разрешение на строительство и провёл все согласования
        • в ЕГРН не внесены сведения:
        • об ограничениях
        • об особых условиях использования земельного участка

        Если на момент строительтва права на землю не были зарегистрированы и постройка появилась без разрешения на строительство, о добросовестности владельца участка судить не придётся.

        Прямой запрет на решения муниципальных властей о сносе зарегистрированного самостроя

        Запрещён снос самовольных построек с зарегистрированным правом собственности, возведённых без разрешения на строительство. По новому закону, муниципальные власти не вправе принимать решения о сносе.

        Они теперь могут выноситься только судом, но после выявления факта использования застройщиком всех возможностей по устранению нарушений.

        Ни власти, ни суд не могут принять решение о сносе постройки, по которой до принятия нового закона принято судебное решение об отказе в удовлетворении иска о сносе жилого или садового дома.

        Не будет делаться снос частных жилых домов на участках для ЛПХ в населённом пункте, ИЖС, садовых и дачных участках с оформленными на них правами по «дачной амнистии», даже если построены они были без разрешения на строительство или попали в зону с особыми условиями. К самострою они не относятся. Это положение представляется важным, поскольку «дачная амнистия» в отношении объектов жилищного строительства граждан продлена до 1 марта 2020 года.

        Введены также ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 года.

        Снос самовольных жилых домов и стоений на садовых и дачных участках запрещён, если одновременно выполняются следующие условия:

        • права на жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или или эти права признаны судом
        • параметры жилых домов и жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом
        • на земельный участок с построенным жилым домом:
        • оформлено право собственности
        • надел эксплуатируется на ином законном основании

        Запрет на снос самовольных строений распространяется на случаи перехода прав на перечисленные объекты.

        По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе принимвтся в следующих случаях:

        • строения создают угрозу жизни и здоровью граждан
        • режим территориальной зоны не допускает стротельство объекта:
        • он подлежит сносу, но не как самовольная постройка
        • за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков

        Решения судов о самострое

        Судебное решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными градостроительными требованиями принимается в следующих случаях:

        1. невозможно привести постройку в соответствие с установленными градостроительными требованиями
        2. постройку возможно исправить

        Владельцу земельного участка нужно выбрать способ устранения проблемы:

        • снести объект в срок 3-12 месяцев (в зависимости от специфики строения)
        • привести объект в соответствие с установленными градостроительными требованиями в срок от 6 месяцев до 3 лет (в зависимости от специфики строения)

        К установленным требованиям относятся:

        • соблюдение градостроительных регламентов и параметров, установленных:
        • правилами землепользования и застройки поселения
        • документацией по планировке территории
        • требованиями к параметрам постройки
      5. соблюдение:
        • действующих ограничений по использованию земельного участка
        • действующих строительных норм и правил.
        • действующих экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов
        • Сокращение возможностей муниципальных властей по сносу самовольных построек

          Новый закон сократил полномочия органов власти по принятию ими решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке. В качестве приоритета закон определил увеличение объёма гарантий судебной защиты граждан, расширив круг вопросов, решаемых только в судебном порядке.

          Самовольная постройка может быть снесена только по решению суда. Органы местного самоуправления не вправе принимать решение в отношении самовольных построек:

          1. о сносе
          2. о приведении в соответствие с установленными требованиями
          Читайте также  Закон о захвате земельного участка

          в следующих случаях:

          • право собственности на строение уже зарегистрировано в ЕГРН
          • построеныый объект – жилой или саловый дом, многоквартирный жилой дом
          • строение возведено до 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ
          • застройщик не получил разрешение на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, возведённых до дня вступления в силу Градостроительного кодекса РФ № 73-Ф3 от 7.05.1998 г. (а с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства)

          Когда муниципальные власти вправе принять решение о сносе самостроя

          Принятие решения органов местного самоуправления о сносе самовольно возведённого здания без суда допустимо только в следующих случаях:

          • отсутствие разрешений на строительство (а с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства)
          • на землю нет документов
          • вид разрешённого использования земельного участка, на котором возведена постройка, не допускает строительство такого объекта
          • земельный участок с постройкой относится к территории общего пользования
          • постройка находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает строительство такого объекта

          С формами работы органов власти по выявлению и сносу незаконных построек, с установлением порядка оплаты за их снос можно ознакомиться на примере деятельности Администрации городского округа Самара. Об этом в представленном видео-материале рассказывает руководитель Правового департамента Дмитрий Попов:

          Когда постройку нужно привести в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями

          Решение муниципальных властей о приведении постройки застройщика в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями, принимается в следующих ситуацииях

          • объект находится в охранной зоне
          • нет разрешения на строительство (а с августа 2018 года – нет уведомления о соответствии параметрам строительства)
          • на землю и на постройку нет правоустанавливающих документов

          Судебные решения о приведении постройки в соответствие с требованиями законодательства принимаются в любых случаях нарушений этих требований.

          Принудительное изъятие участка при неисполнении в срок требования о сносе самостроя

          Принудительное изъятие земельного участка при неисполнении в срок решения о сносе самовольной постройки – новшество, введённое законом в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам.

          Если решение о сносе самостроя в течение срока, установленного администрацией, собственником будет проигнорировано, то муниципальные власти обязаны уведомить застройщика о следующем решении, в котором снос самостроя должен быть выполнен в срок 3-12 месяцев (в зависимости от специфики строения).

          Если же в течение этого срока самовольная постройка не снесена или не приведена в соответствие с требованиями, запускается механизм принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Изъятие делается независимо от того, кем возводилась самовольная постройка (самим собственником или арендатором).

          Лишение права собственности на земельный участок – это исключительная мера, соразмерная последствиям, вызванным самовольным строительством (к примеру, причинён вред окружающей среде).

          Легализация – шанс избежать сноса самовольной постройки

          Закон предоставил собственникам возможность избежать сноса самовольной постройки путём оформления её в собственность в соответствии с градостроительными требованиями.

          Приведение самовольной постройки к соответствию с установленными требованиями должно осуществляться в порядке реконструкции объектов капитального строительства (а с августа 2018 года – через уведомление о соответствии параметрам строительства)

          Срок устранения нарушений – от 6 месяцев до 3 лет (зависит от специфики объекта).

          В течение всего этого срока:

          • пользоваться и распоряжаться постройкой и земельным участком нельзя
          • постройку запрещено эксплуатировать, продавать, дарить, сдавать в аренду
          • с земельным участком нельзя проводить никаких сделок

          После устранения нарушений:

          • строение необходимо зарегистрировать в ГКН
          • оформить на строение право собственности

          После этого, разумеется, появляются права пользования и распоряжения как бывшим самостроем, преобразованным в юридически законное строение, так и земельным участком, постройка на котором стала легитимной.

          Меры защиты добросовестных владельцев при сносе самовольных построек

          Право застройшика на возмещение убытков из казны Российской Федерации возникает в случае, когда произошла покупка объекта с зарегистрированным правом собственности, но впоследствие:

          • строение было признано самовольной постройкой
          • строение:
          • должно быть снесено по принятому решению о сносе
          • приведено в соответствие с установленными требованиями

          Это однократная компенсация. Она возмещает:

          утрату права собственности на здание, сооружение, другое строение,
          расходы, понесённые лицом или органом, за счёт которых были выполнены:

          1. снос строения
          2. приведение строения в соответствие с установленными требованиями

          О размере возмещения убытков

          В расчёт размера убытков, возмещаемых из госказны, могут включаться:

          • рыночная стоимость (при сносе самовольной постройки)
          • стоимость, равная разнице между рыночными стоимостями постройки до и после приведения её в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями
          • убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками самовольных построек своих обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах
          • упущенная выгода

          Ответственность за самовольное строительство

          Самовольное строительство, кроме сноса или устранения несоответствия установленным требованиям, чревато наложением на владельцев самостроя административных штрафов.

          Административная ответственность установлена за строительство и реконструкцию, произведенные без разрешения. Она распространится на большее число случаев, связанных с различными особенностями самовольного строительства. Перечислим их.

          1. Самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению предельных параметров объекта, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, федеральными законами

          В этом случае устанавливаются штрафы:

          • граждан – в размере от 2 до 5 тыс. рублей
          • должностных лиц – от 20 до 50 тыс. рублей
          • предпринимателей без образования юридического лица – от 20 до 50 тыс. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток
          • юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

          2. Эксплуатация самовольной постройки

          Если самовольная постройка расположена на участке:

          • предоставленном в аренду
          • приобретенным на публичных торгах

          с обязательством по её сносу или приведению в соответствие установленным градостроительным и ограничительным требованиям, размер штрафов за эксплуатацию постройки будут аналогичны тем, что определены для случая нарушения установленных предельных параметров объекта строительства.

          3. Невыполнение застройщиком решения о сносе самовольной постройки или приведении её в соответствие с установленными требованиями

          Санкции предполагают наложение штрафа в следующих размерах:

          • на граждан – от 20 до 50 тыс. руб. или обязательные работы на срок до 50 часов
          • на предпринимателей без образования юридического лица и должностных лиц – от 20 до 50 тыс. руб.
          • на юридических лиц – от 100 до 300 тыс. руб.

          5. Строительство, реконструкция объектов привела к нарушению предельных параметров, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, параметров объектов капстроительства, установленных федеральными законами

          В указанной ситуации штраф может составить:

          • для граждан – от 2 до 5 тыс. руб.
          • для должностных лиц и ИП – от 20 до 50 тыс. руб.
          • для организаций – от 500 тыс. до 1 млн руб. с альтернативой штрафу в виде административного приостановления деятельности предпринимателя или юрлица на срок до 90 суток.

          Резюме

          Целями законодательных инициатив стали:

          • пресечение распространенные нарушений в области градостроительной деятельности
          • достижение благоприятного влияния на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров
          • защита прав и законных интересов добросовестных застройщиков и приобретателей недвижимого имущества

          Полезная информация

          • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
          • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
          • Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
          • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
          • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
          • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
          • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
          • Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов – 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.

          Прежде подобные строения могли быть снесены, даже если они никому не мешали. Отныне права владельцев защищены лучше. Снос самовольного дома стал более сложной процедурой. Однако это не означает, что вы можете строиться на чужом участке, игнорировать нормы и строить здания, мешающие соседям.

          Простыми словами, как сейчас обстоят дела с самовольными постройками

          1. Проще говоря, раньше была возможность возвести здание якобы по закону, после чего земля могла быть переквалифицирована в заповедник. Таким образом, дом подлежал сносу. А после нововведений стало так: если вы строили, когда это было позволено, то снос здания не нужен.

          2. Раньше разбирали разные постройки. Сейчас перед сносом будут искать способы приведения их в порядок.

          3. Легализация самостроя теперь стала более простой.

          4. На частных территориях снос может быть реализован только по суду или в том случае, если постройка действительно представляет для кого-то угрозу. Разобрать здание только потому, что так «не положено», больше нельзя.

          5. До введения нового закона был снос, а в наши дни сперва пробуют всё исправить, а снести можно когда угодно.

          Чем является самовольная постройка?

          Как было раньше? Самовольной считали любую постройку, выстроенную без документации, подтверждающей право собственности, либо без разрешения на строительство. Не имело значения, на своём участке земли или на пустыре: если на дом не было разрешения, межевания или плана – он считался самовольной постройкой. И для неё гражданский кодекс предусматривал специальные условия.

          Или приобрели участок с разрешённым применением под жилищное строительство, возвели там дом, а спустя какое-то время власти поменяли предназначение. Зона стала водоохранной. Соответственно, дом стал считаться незаконно построенным.

          Это касалось различных ограничений. Например, рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли в течение многих лет. А потом в одночасье дачные постройки стали противозаконными.

          То же касается и коммерческой недвижимости: павильонов, киосков, гаражей, ангаров.

          Начиная с четвёртого августа. Сейчас в соответствии с 222 ГК РФ самовольные постройки – здания, возведённые без разрешения и без учёта ограничений (если в начале строительства последние уже были, а при обнаружении постройки они и дальше действовали). Если отсутствовал газопровод или охранная зона, а позже ввели ограничения, то дома, дачи и киоски не являются самовольными постройками, и их можно запросто снести за счёт владельцев.

          Также, допустим, хозяин не знал об определённых ограничениях касательно строительства на своей земле и возвёл объект. В случае обнаружения подобных ограничений через какое-то время это уже не будет самовольной постройкой. К ней не применимы те же нормы, что и к самовольному строению. К примеру, возможен снос за деньги собственника.

          Ранее эта норма в гражданском кодексе вообще отсутствовала, таким образом люди лишались своего имущества. Бывало и иначе: владельцы участков обращались в суды для признания столба линии электропередачи самовольной постройкой и изъятия его со своей территории. В целом, проблем было предостаточно, а точные нормы закона отсутствовали.

          Надеемся, теперь вы знаете признаки самовольной постройки.

          Право собственности на самовольные постройки

          Итак, давайте разберёмся с правом собственности на самовольную постройку. Такими объектами нельзя распоряжаться на свой лад. К примеру, продажа, дарение или сдача в аренду. На всё перечисленное вообще отсутствует право собственности. Возвести на собственной территории дом – вовсе не значит стать его хозяином. У вас нет права прийти в Росреестр и тут же оформить право собственности на дом или дачу лишь из-за их нахождения на вашем участке. Тут всё осталось по-прежнему.

          В каком случае самовольная постройка подлежит сносу?

          Как было до принятия нового закона? Самовольные постройки сносили и практически в каждом случае за средства того, кто их возводил. Так и писалось: «подлежит сносу». Строили без разрешения или документации? Соответственно, нужно было снести дом либо узаконить его.

          Читайте также  Как опровергнуть штраф за парковку

          С четвёртого августа. А теперь о сносе самовольной постройки написано более подробно. По умолчанию она не может быть использована. Соответственно, построенные без разрешения киоски не используются для торговли.

          А в вопросе сноса теперь всё менее категорично. Самовольную постройку могут разобрать, а могут её привести в соответствие требованиям застройки. Однако за всё платит тот, кто строил или использует участок в данное время. Снос или приведение в соответствие – это практически всегда решение суда. В редких случаях – местных властей.

          Сейчас есть законные основания отказаться от сноса самовольных построек, сделав так, чтобы они соответствовали закону и назначению участка. Для примера: есть возможность уменьшить этажность дома или реконструировать дачу таким образом, чтобы её часть не была на другом участке либо не находилась столь близко к газопроводу.

          Оформление права собственности на самовольные постройки

          Тут стоит рассмотреть вопрос признания права собственности на самовольную постройку. Как раньше, так и сейчас это делается через суд. Хозяином самовольной постройки становится владелец территории, на которой она находится.

          Нельзя построить дом на чужой территории и признать в суде своё право собственности на него.

          Если земля является владением родителей, а их дети построили на участке дом, то хозяевами дома считаются только родители. Или нужно разделение участка, получение нового адреса и только после этого оформление дома на реальных хозяев. Но всё это требует немало денег и времени, потому учитывайте подобные нюансы до того, как будет начато строительство.

          Не каждую самовольную постройку можно узаконить, а только ту, которая отвечает всем требованиям.

          На территории возможно строительство такого объекта. К примеру, чтобы построить жилой дом – надо иметь своё назначение, для дачи – своё, так же, как и для киоска, гаража. Просто так предназначение участка не может быть изменено. Хоть иногда хитрые застройщики выкупают территорию в частном секторе и строят там многоквартирные дома в семь этажей. Это противозаконно. Подобные дома не строятся на участке под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

          Постройка отвечает параметрам застройки. Для примера: на территории под ИЖС возможно возведение максимум трёх этажей. Бывает, что строят пять. В таких домах даже продаются квартиры.

          Если в одном из указанных домов приобрести квартиру на этапе строительства, можно никогда её не получить. После обращения соседей в суд, разрешение на возведение многоквартирного дома будет аннулировано. В лучшем случае смогут заселиться те, кто приобрели квартиру до третьего этажа. Кстати, они будут не собственниками квартиры, а владельцами доли в доме. Позже будет немало проблем с продажей такого жилья.

          Если вам предлагается подобная квартира, и обещается, что уже в скором времени дом будет узаконен, то вас явно обманывают. А если даже и получится такое сделать, то соседи оспорят, и стройка будет запрещена. Закон, который касается дольщиков, в данном случае не срабатывает.

          Постройка не нарушает ничьих прав и никому не мешает. Вы не сможете построить дом и занять долю соседского участка, а потом пойти в суд для узаконивания летней кухни, бани или веранды (мол, кто строил – тот и владелец).

          Так не выйдет: нужно будет провести снос, реконструкцию либо договариваться со своими соседями. То есть действительно важно получить согласие от соседей на узаконение самовольной постройки.

          Примером нарушения прав может быть даже чересчур высокий коттедж или затемнение окон соседей из-за навеса возле гаража.

          Можно ли отказаться от сноса здания, если его построил не хозяин участка?

          Отныне самовольные постройки могут быть узаконены даже при отсутствии документации о праве собственности на территорию земли.

          Допустим, объект соорудили на государственной или муниципальной земле. В наши дни такая постройка может быть узаконена, а вы можете стать её владельцем. Но здесь очень важно, чтобы объект отвечал всем требованиям, а договор на применение участка был без ограничений.

          Если возводил постройку один человек, а её владельцем стал другой?

          Тот, кто стал хозяином самовольной постройки, возмещает расходы на её сооружение. Это условие было и до того, как был принят новый закон.

          К примеру, если на чужой земле построили дом, а потом хозяин участка его узаконил и сделал своей собственностью, то можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он. Поэтому пусть этот человек вернёт потраченные расходы.

          На сей счёт было введено дополнение: расходы возмещаются за вычетом тех денег, которые были потрачены на узаконивание постройки.

          Когда объект может быть снесён по решению местной власти?

          Обычно сносить самовольные постройки можно по решению суда. Однако есть и исключения, когда решение принимает администрация. Данный пункт был изменён, в нём добавилось больше подробностей.

          К примеру, всё может решить администрация, если:

          1) до начала строительных работ нужно было обязательно оформить участок в собственность, чего не было сделано;

          2) постройка находится на территории, где запрещено возводить подобную недвижимость.

          Бывают ситуации, при которых решение о сносе или узаконивании постройки остаётся за администрацией. Если у вас как раз такой случай, и сейчас происходит спор с властями – лучше найдите толкового юриста и больше ничего сами не делайте. Закон полон сложных формулировок, в которых трудно разобраться без эксперта. Зачастую чиновники этим пользуются и гнут свою линию.

          Если приняли решение о сносе или переделывании дома

          Случается, что снос здания просто неизбежен, и администрация решает реализовать этот план. Снести объект должен тот, кто его строил, либо вся работа будет сделана вместо него, а потом ему будет выставлен счёт. Срок разбора устанавливается зависимо от вида постройки. Максимальный термин составляет год.

          Чтобы постройка отвечала всем требованиям – времени даётся от полугода до трёх лет.

          Если территория является частью чьей-то собственности, есть ли у властей право требовать снос постройки?

          Нет, у них нет на это права. Ни одна администрация не вправе прийти к вам на участок и требовать снос бани, гаража, дома или дачи. Без решения суда можно сносить постройку только на государственных или муниципальных участках, а на вашем личном – нет.

          Исключение может быть только следующее: объект угрожает здоровью и жизни граждан. Если ваш коттедж никому не мешает и не приносит вреда, то снос можно провести исключительно по решению суда. А последний ещё решит, необходим ли разбор дома, или вы можете договориться с соседями. Третий вариант может заключаться в перестройке.

          При отказе суда в сносе объекта у властей отсутствует право настаивать на нём или, того хуже, всё равно сносить постройку и выставлять за это оплату. То можно сказать и об объектах, на которые уже зарегистрировано право собственности. Администрация не может решать, быть сносу или нет. На данный момент в гражданском кодексе так и значится.

          Также ниже представлены специальные условия, когда у администрации нет права сноса чужой недвижимости без вердикта суда:

          1) нет документов на участок земли, если постройка появилась на нём ещё до того, как в силу вступил земельный кодекс;

          2) отсутствует разрешение на возведение здания, построенного до 14 мая 1998 года.

          В какой ситуации нельзя принять решение о сносе?

          Бывает, что у людей имеется право собственности на постройку, но, тем не менее, её признают самовольной. Для примера: если выясняется, что имеет место несоблюдение определённых требований по отдалённости от охранных зон, леса, газопровода, электросетей или дорог.

          Сейчас такое строение не сносят при совпадении нижеизложенных условий:

          1) территория предназначена для ИЖС или считается садовым земельным участком. То есть на ней разрешено строить частные жилые дома;

          2) у хозяина участка есть на него все необходимые документы;

          3) право собственности на постройку было зарегистрировано до 1 сентября 2018 года;

          4) параметрами застройки ничего не нарушается.

          Если этот дом был не просто оформили, но и приобрели раньше 1 сентября 2018 года, то его не снесут.

          В каком случае участок изымается?

          Если на него оформлена собственность – его даже в такой ситуации могут забрать.

          Как было раньше. Изымали лишь участки, на которых нужно было что-то выращивать, а их забрасывали. К примеру, человек выкупил сельскохозяйственную территорию для открытия там фермы или организации сада, а после этого перестал за ней ухаживать. Либо земля была отдана для одной цели, а применяли её иначе.

          С четвёртого августа. Сейчас к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия земли недостаточно. Участок забирается, если постройка должна была быть переделана или снесена, а хозяин земли проигнорировал эти требования.

          Всё, что вы уже прочли, – это только отдельный закон гражданского кодекса. Но существует также градостроительный кодекс о самовольной постройке. В него тоже внесли изменения в тот же день. Речь идёт сразу о трёх федеральных законах. Там есть более подробная информация о сносе, планировке территории и правах властей.

          Ответственность за самовольную постройку

          Сколько составляет штраф за самострой в 2019 году? За эксплуатацию самовольной постройки назначается административный штраф размером до миллиона рублей. А если человек отказывается сносить объект – до 300 000 рублей. Этот законопроект Госдума приняла в первом чтении.

          Автор законодательной инициативы – Правительство России. Законопроект предлагает наказывать тех граждан, которые эксплуатируют самовольные постройки, находящиеся на участке земли, штрафом от 2 000 до 5 000 рублей, индивидуальных предпринимателей и должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей, юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей, либо может быть применено административное приостановление деятельности на время до девяноста суток.

          Если решение суда или муниципалитета о сносе не было исполнено, то физические лица наказываются штрафом от 20 000 до 50 000 рублей, а юридические – от 100 000 до 300 000 рублей.

          Куда жаловаться на незаконную постройку на земельном участке?

          К примеру, речь идёт о незаконном строительстве гаража на общей территории. Допустим, семья живёт в четырёхквартирном доме. И на общем участке стоит большой соседский гараж. Свою машину семья не может там поставить, так как чужим людям пользоваться гаражом запрещено. Куда они могут обратиться в таком случае?

          Конкретно в этой ситуации можно обратиться в территориальный орган Росреестра по месту жительства с письменным обращением. Государственным инспектором по надзору за использованием земель по вашему обращению проводится внеплановая проверка насчёт того, является ли законным применение данной территории. Также проверяется и факт самозахвата участка земли соседями.

          Если земля не оформлена как положено, а права на неё не зарегистрированы, то так или иначе участок земли – это по закону общее имущество многоквартирного дома. Он используется только по общему согласию между всеми владельцами квартир многоквартирного дома.

          Если у четырёхквартирного дома отсутствует статус многоквартирного, то права на участок земли тоже оформляются соответствующим образом.

          Государственный инспектор обязан проверить всю документацию и вынести предписание, касающееся устранения нарушений (если, конечно, подобные будут найдены).

          Ссылка на основную публикацию
          Adblock detector