Среднеэтажная жилая застройка это

Закономерные вопросы: среднеэтажная застройка это сколько этажей, какие требования к ней предъявляются и тому подобные возникают довольно часто. Проблема обеспечения населения жильём до сих пор остро стоит в государстве. В то же время наблюдается тенденция роста строительства домов средней этажности. Небольшое число квартир и, как следствие, малое количество жильцов создаёт комфортную среду обитания. Возможность полноценно использовать придомовую территорию привлекает потенциальных покупателей, ведь здания такого типа позволяют установить автономные инженерные системы, например, газовые котлы, водяные насосы и многое другое.

Определение среднеэтажной застройки

С 2014 г. начал действовать классификатор, устанавливающий для наделов земли виды пользования, которые разрешены. В этом документе определяется, каким образом правообладателям можно эксплуатировать принадлежащие им участки. Одним из этих видов является среднеэтажная жилая застройка. Под ней подразумевается возведение зданий не выше 8 этажей за исключением подземных и разделённых более чем на две квартиры, подходящих для жизни круглогодично.

В строении возможно расположение подземных гаражных боксов и стоянки автомобилей, подсобных помещений для обслуживания многоквартирных домов. Последние могут быть встроенными, пристроенными либо возведёнными с использованием обоих способов, но их площадь не должна превышать 20% от общей площади здания. Придомовая территория благоустраивается за счёт установки спортивных площадок, детских игровых комплексов, лавочек и т. д., а также предусмотрено озеленение.

Принятие правил

Местная администрация обладает полномочиями принимать и вносить изменения в правила застройки и землепользования с установленным видом разрешённого использования участков.

Это происходит следующим образом:

  1. Изначально главой подготавливается проект правил, создаётся комиссия, разрабатывается поэтапное градостроительное зонирование, обозначаются сроки для проведения работ и регламентируется подача замечаний и предложений лицами, чьи интересы он затрагивает.
  2. После того как решение принято, отводится 10 дней на размещение информации в интернете и СМИ (средствах массовой информации). Проект должен пройти обязательную проверку на отсутствие противоречий с генпланом и схемой планирования территорий города или посёлка.
  3. Подготовленный документ рассматривается главой муниципального образования, если он не противоречит регулирующим данный процесс нормам, последний не позднее 10 дней решает вопрос касательно публичных слушаний, максимальная продолжительность которых составляет 4 месяца, минимальная – 2, со дня предоставления проекта к рассмотрению.
  4. Проект по застройке и землепользованию не будет легитимным без приложения запротоколированного результата публичных слушаний. С момента размещения утверждённых правил на официальной площадке органа в интернете и средствах массовой информации у физ. и юр.лиц появляется возможность оспорить их в суде.

Внесение изменений

Рассмотрение внесения изменений возможно по двум причинам:

  1. Выявлено противоречие между утверждёнными схемами планирования территорий и установленными правилами по землепользованию и застройке.
  2. Наличие заявления по изменению регламента по градостроительству либо границ зон территорий.

С предложением могут обратиться властные органы РФ, субъектов, муниципалитетов, когда правила не дают возможность разместить объекты капстроительства. Тогда изменения вносятся в 30-дневный период, минуя публичные слушания.

Правом подобного обращения обладают физ. и юр.лица, если действующие правила не позволяют эффективно использовать недвижимость, возведённую на наделе, либо понижается цена самих наделов. При поступлении такого заявления комиссия в течение месяца составляет заключение с рекомендациями внести просимое изменение или отказать в нём.

Согласно предоставленному комиссией документу, глава местного самоуправления принимает решение, положительное или отрицательное. Обязательным условием будет мотивирование отказа. Если решение окажется положительным, то у главы имеется 30 дней для подготовки проекта. Далее процедура такая же, как и при принятии правил.

Поскольку земельное законодательство претерпело изменения, у органов местного самоуправления появилась обязанность до 2020 г. принять меры для того, чтобы вид разрешённого использования наделов соответствовал виду использования, указанному в классификаторе.

При обращении владельца земли с подобной просьбой лицо, наделённое должными полномочиями, обязано в месячный срок принять решение, правообладатель сможет, предъявив его, изменить информацию, содержащуюся в ГКН (государственном кадастре недвижимости).

Зоны территории, их состав, виды, установка границ

Правила застройки и землепользования требуют определения того, как будет осуществляться деление территориальных зон.

Это происходит согласно следующим факторам:

  • наличие возможности сочетать действующий и предполагаемый вид использования земли, ограниченной одной зоной;
  • установленные ранее границы зон;
  • сложившееся землепользование и актуальная планировка;
  • границы земель определённых категорий, которые предполагается изменить;
  • исключение нанесения урона возведённым зданиям, находящимся на смежных наделах.

Границы могут проходить:

  • по периметру городов и посёлков или непосредственно земельных наделов;
  • по красным линиям;
  • в соответствии с магистралями, улицами либо проездами;
  • по естественным очертаниям природных объектов и т. д.

При зонировании можно выделить земли, предназначенные для строительства жилья, промышленного и сельского производства, размещения инженерных коммуникаций, спецназначения и т. д. Любой вид может включать в себя другие зоны, так, жилые подразделяются на выделенные для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), строительства домов малой, средней этажности и многоэтажных.

Градостроительный регламент

Участки земли имеют свои правовые режимы, зафиксированные градостроительными регламентами. Под их действие попадают наделы и объекты капстроительства, располагающиеся в пределах зон территорий, обозначенных на карте градостроительного зонирования. Вне сферы их действия находятся земли с линейными объектами, сельхозназначения, наделы для извлечения полезных ископаемых, курортные зоны и т. д.

Следование данным регламентам обязательно для всех владельцев земельных наделов, независимо от того, каким правом обосновывается владение.

Градостроительные регламенты закрепляют предельные значения для осуществления реконструкции любых объектов и капстроительства:

  1. Площадь земельного надела (max-min).
  2. Минимальная допустимая величина отступлений от границы землевладения при определении допустимости расположения недвижимости.
  3. Этажность и высотность здания, превышение которых не допускается.
  4. Какой процент для застройки возможен на земле. Он обозначается как соотношение площади земли, занятой объектом недвижимости, к площади всего участка.

Вышеуказанные параметры устанавливаются в регионах и муниципалитетах путём принятия соответствующего акта. Так, в Красноярском крае минимальный размер земельного надела для среднеэтажного строительства составляет 0,6 га, отступ от красной линии не менее 3 м, максимальный коэффициент застройки не более 0,4.

Читайте также  Пенсионный возраст по выслуге лет

У правообладателя есть возможность изменить предельные параметры путём заявления в соответствующую инстанцию и при соблюдении процедуры публичных слушаний.

Установленные предельные размеры наделов земли и параметры разрешённого строительства и реконструкции недвижимости позволяют реализовать рыночный принцип свободы предпринимательства. У застройщика есть право без согласования с властными органами определяться с вариантом возведения, восстановления и преобразования недвижимости исходя из градостроительного регламента для данной территории.

Когда предельные параметры, содержащиеся в градостроительном регламенте, не совпадают с действующими на участке земли, пользоваться последним возможно и без приведения в соответствие, но при условии, что это не создаёт опасности для жизни и здоровья людей, а также окружающей среды.

1. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЁННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Среднеэтажная жилая застройка.

Этажность – от 4 до 5 эт.

Минимальный отступ от красной линии – 6 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Коэффициент застройки – 0,25.

Коэффициент плотности застройки – 0,7.

Минимальный размер земельного участка – 0,1 Га. Максимальный размер – не устанавливается

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Не допускается размещение жилой застройки, объектов учебно-образовательного назначения в санитарно-защитных зонах, установленных в предусмотренном действующим законодательством порядке

Образование и просвещение.

Этажность – до 4 эт.

Минимальный процент земельного участка под спортивно-игровые площадки – 20.

Минимальный процент озеленения – 10.

Минимальный отступ от границы красной линии – 25м.

Территория участка ограждается забором – от 1,2 м.

Земельные участки объектов не делимы.

Недопустимо перепрофилирование объектов.

Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Максимальный процент застройки – не устанавливается

2. УСЛОВНО РАЗРЕШЁННЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Банковская и страховая деятельность.

Обслуживание жилой застройки.

Этажность – до 3 эт.

Общая площадь помещений – 70-200 кв. м.

Минимальный отступ от границы красной линии – 6 м.

Минимальный отступ от границы красной линии учреждения здравоохранения:

– больничные корпуса – 30 м,

– поликлиники – 15 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Минимальный процент застройки – 20, максимальный – 80

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Не допускается размещение объектов здравоохранения в санитарно-защитных зонах, установленных в предусмотренном действующим законодательством порядке

Высота – до 20 м.

Минимальный отступ от границы красной линии – 6 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Недопустимо перепрофилирование объектов. Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Минимальный процент застройки – 20, максимальный – 80

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Не допускается размещение объектов спортивного назначения в санитарно-защитных зонах, установленных в предусмотренном действующим законодательством порядке.

За исключением спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа

Объекты хранения индивидуального автомобильного транспорта

Этажность – 1 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка, свободных от блокировки – 1 м.

Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Максимальный процент застройки – не устанавливается

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Объекты гаражного назначения

Этажность – 2 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Максимальный процент застройки – не устанавливается

3. ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЁННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Объекты хранения индивидуального автомобильного транспорта

Этажность – 1 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка, свободных от блокировки – 1 м.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные проценты застройки не подлежат установлению

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Обслуживание жилой застройки

Этажность – 1 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные проценты застройки не подлежат установлению

Встроенно-пристроенные в первые этажи.

Объекты обслуживания жилой застройки не должны причинять вред окружающей среде и санитарному благополучию, причинять существенного неудобства жителям, требовать установления санитарной зоны.

1. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЁННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)

Этажность – до 5 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Максимальный процент застройки – 80

Минимальный процент застройки – 20 .

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

2. УСЛОВНО РАЗРЕШЁННЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Банковская и страховая деятельность.

Этажность – до 2 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м. Минимальный отступ от границы красной линии учреждения здравоохранения:

– больничные корпуса – 30 м,

– поликлиники – 15 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальный и максимальный размер участка – не устанавливается.

Максимальный процент застройки – 80

Минимальный процент застройки – 20

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Объекты гаражного назначения

Читайте также  Акт на генподрядные услуги образец

Этажность – до 3 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальные размер земельного участка и процент застройки – не устанавливается

Этажность – до 3 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальный и максимальный размер участка – не устанавливается.

Максимальный процент застройки – 80

Минимальный процент застройки – 20

3. ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: не установлены

1. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЁННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Обслуживание автотранспорта, за исключением объектов хранения индивидуального автомобильного транспорта.

Объекты придорожного сервиса

Этажность – до 3 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 3 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Максимальный процент застройки – 80

Минимальный процент застройки – 20

Минимальный и максимальный размер участка – не устанавливается.

Предусмотреть мероприятия по отводу и очистке сточных вод

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Объекты хранения индивидуального автомобильного транспорта

Этажность – 1 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 3 м.

Минимальный отступ от границы земельного участка, свободной от блокировки – 1 м

Минимальные размер земельного участка и процент застройки – не устанавливается

2. УСЛОВНО РАЗРЕШЁННЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Этажность – 1 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 3 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Максимальный процент застройки – 80

Минимальный процент застройки – 20

Минимальный и максимальный размер участка – не устанавливается.

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

3. ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: не установлены

В Генплане появится новая функциональная зона — среднеэтажной жилой застройки. Сейчас такая застройка объединена с многоэтажной. Разделение означает, что где–то максимально допустимое число этажей урежут, а где–то добавят. Новая зона позволит лучше поддерживать и воспроизводить привычную для Петербурга среду, говорят эксперты. До воплощения ее в жизнь — 2 года.

Как стало известно "ДП", комиссией по подготовке изменений в Генеральный план уже утверждена новая зона 4ЖД. В ней будет возможна жилая застройка высотой не более шести этажей, подтвердили в КГА. Это ограничение более строгое, чем заданное для среднеэтажной застройки в утвержденном Минэкономразвития классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (восемь этажей). "По меркам Петербурга восемь этажей все–таки уже не среднеэтажная застройка", — объяснил понижение планки глава центра экспертиз "ЭКОМ" Александр Карпов.

План к Генплану. Депутаты добиваются конкретики в застройке Петербурга

Инициатива с созданием новой зоны исходила из парламента, сказали в КГА. Решение принимали "с боем", депутатам пришлось преодолевать скепсис директора — главного градостроителя СПб ГКУ "НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга" Юрия Бакея.

Зоны без логики

Сейчас в Генплане три жилые зоны: индивидуальные дома (1ЖД), малоэтажные — до четырех этажей (2ЖД), а также зона среднеэтажной и многоэтажной застройки (3ЖД), где ограничений по числу этажей нет. "Д" означает, что на этой территории допустимо строительство общественно–деловых зданий. Изначально под среднеэтажную застройку хотели переделать уже существующую зону 3ЖД, а для высоток ввести номер 4ЖД. Это позволило бы сохранить логику в нумерации зон. Но в НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга выступили против, пришлось бы исправлять все законодательство.

Поэтому старую зону 3ЖД оставили как есть, а новой присвоили индекс 4ЖД. Сразу после завершения работы комиссии Юрий Бакей ушел в отпуск и не может дать комментарии, сообщили "ДП" в "НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга". "Предполагается, что это изменение позволит увеличить разнообразие типов городской застройки", — прокомментировали "ДП" смысл ввода новой зоны в КГА.

Время менять карты

Однако, хотя зону эту утвердят уже в рамках нынешней корректировки текущего Генплана, действующего до 2021 года, перекрашивать карты будут только в новом. "Они сделали такую "двухходовочку", чтобы объяснить всем заинтересованным (жителям, девелоперам, администрации), что появляется новый важный градостроительный инструмент", — прокомментировал "ДП" глава центра экспертиз "ЭКОМ" Александр Карпов. По данным "ДП", работа по подбору территорий для зоны 4ЖД уже ведется. Город рассматривает возможность перевода под среднеэтажную застройку части земель в историческом центре, ныне находящихся в зоне 3ЖД, для дополнительного высотного регулирования в интересах сохранения среды. В частности, сообщают источники "ДП", под среднеэтажную застройку переведут всю территорию Петроградской стороны, где сейчас допустима и многоэтажная. Также новая зона востребована на таких территориях, как Пушкин, где неоднократно звучали призывы запретить многоэтажную застройку, а оптимальной представляется среднеэтажная.

Госстройнадзор перекроит рынок экспертизы

Таунхаусы не вписались

Кроме того, создается реестр коммерческих интересантов, которые предпочли бы перевести свои территории в зону 4ЖД. Войти в этот перечень могут, в частности, те проекты, которые изначально разрабатывались под требования зоны малоэтажной застройки 2ЖД, но более в нее не вписываются из–за изменений в законах. Ранее под понятие малоэтажной застройки попадали таунхаусы в четыре этажа с мансардой, теперь же мансарда считается полноценным этажом, и реализация нескольких проектов в пригородах затруднена.

Один случай — в Колпинском районе. На общественных слушаниях по корректировке Генплана соответствующую поправку подал генеральный директор ООО "ЛСТ Проджект" (контролируется АО "Ленстройтрест") Денис Заседателев. Компания застраивает территорию возле Лагерного шоссе в Колпине, относящуюся к зоне 2ЖД. По заказу фирмы финский архитектор Юкко Тикконен разработал проект четырехэтажек с мансардой. Три дома уже ввели в эксплуатацию. Но с 2016 года в Правилах землепользования и застройки Петербурга в связи с изменением федерального классификатора для участка установлено ограничение: четыре этажа, включая мансарду.

"В рамках данных ограничений существенно изменяется концепция застройки, технико–экономическое обоснование проекта, что ставит под сомнение исполнение застройщиком социальных обязательств", — посетовал Денис Заседателев, напомнив о том, что его фирма уже начала возводить детский сад. В связи с чем он просит установить для территории зону 3ЖД.

Читайте также  Рапорт на возврат денег за билеты

В другом же случае к смене зоны проявляет интерес комитет по строительству, говорит на условиях анонимности его сотрудник: там достраивать дом за разорившимся девелопером приходится городу, а вся экономика проекта была рассчитана на пять этажей.

При подготовке нынешних корректировок Генерального плана сразу несколько инвесторов просили перевести землю из малоэтажной застройки в зону 3ЖД. В частности, с такой инициативой в Парголове выступили ООО "ИнвестКапитал" (структура холдинга "ЦДС") и структуры, близкие к УК "Музей" Игоря Минакова. Если бы в Генплане существовала зона среднеэтажной застройки, город мог бы в таких случаях устанавливать ее как компромиссный вариант.

Морфология среды

В комментарии "ДП" Александр Карпов отметил, что для новой функциональной зоны нужно еще написать территориальные регламенты в Правилах землепользования и застройки, уточняющие режимы их использования. Ведь речь идет не только об ограничении по высоте (для такого регулирования в принципе можно было не вводить новую зону, а обходиться высотными регламентами), но и об особой "морфологии среды". "Нам нужно сохранять архитектурный облик Петербурга и воспроизводить его уже на новом качественном уровне. И мы считаем, что соответствующие зоны должны быть в Генплане, потому что под них закладывается определенная плотность, а также определенная планировочная и градостроительная концепция", — сказал собеседник газеты. По мнению Карпова, сегодня ситуация такова, что среднеэтажная застройка в новых проектах фактически исчезла. "В зоне 3ЖД среднеэтажной застройки либо вообще нет, либо она морфологически ничем не отличается от высотной, только количеством этажей", — заключил эксперт.

По данным Юлии Ружицкой, директора по продажам компании "Главстрой — Санкт–Петербург", сейчас порядка 80% мало– и среднеэтажных проектов располагаются на территории Ленинградской области. Внутри границ Санкт–Петербурга доля проектов малоэтажного формата составляет не более 10%. Практически все они находятся в Приморском, Выборгском, Пушкинском и Красносельском районах.

Если новая зона будет внесена в Генплан, она сразу породит необходимость корректировки Правил землепользования застройки, поскольку возникнет несоответствие между генпланом и ПЗЗ, соглашается партнер компании "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов. Но корректировка ПЗЗ в любом случае планируется, так что ничего экстраординарного тут нет. "Однако в этот период времени могут возникать риски для проектов, документация которых оформлена на многоэтажную застройку, а по Генплану земля переходит в среднеэтажную", — сказал "ДП" Некрестьянов.

"Такие ограничения очень хорошо дополняются архитектурой и комфортом, и покупатели готовы голосовать рублем за это. Себестоимость, конечно же, претерпит изменения, но опять же капитал проекта будет другой, нежели у домов на окраине города с низкой стоимостью реализации", — считает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой". Среднеэтажное жилье сегодня пользуется спросом, и связано это в первую очередь с размерностью проекта: он не будет громадным по количеству квартир, и это привлекает потенциальных покупателей, говорят эксперты. "Для многих из них важен и фактор высотности собственной квартиры: далеко не все хотят жить "на высоте". Что касается себестоимости, то для среднеэтажного строительства она всегда выше, чем для высокоэтажного, поэтому в переведенных локациях стоит ждать определенного роста цен", — говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.

В контексте

Написать такие градостроительные правила, которые бы работали годами, не нуждаясь в постоянной коррекции, почему–то не выходит. Строить так, чтобы процесс не хотелось постоянно ограничивать, — тоже. Итогом борьбы являются не особо живописные руины.

Была в Петербурге застройка малоэтажная, была многоэтажная, а теперь будет еще и специальная среднеэтажная. Увеличиваем то есть многообразие типов городской застройки — никак не получается описать все эти типы, все время оказывается, что чего–то не учли, а именно это неучтенное позарез и нужно.

Процессы приспособления строек к законам и обратного приспособления — законов к стройкам — движутся параллельно друг другу встречными курсами, как движение по полосам автодороги. Здравый смысл вечно сталкивается с законом. Заманчиво выглядит перспектива установить раз и навсегда строгие правила, все измерить и регламентировать: здесь можно так, здесь — этак, вот тут граница, и отступать от нее не дозволено никому, хоть вывернись.

Вопросы вылезают сразу после принятия правил. Хорошо, соглашаются заинтересованные лица, мы понимаем. Тут строить нельзя, потому что, условно говоря, вид на Неву загораживается. Но если на пару сотен метров дальше, то ведь уже не загораживается. Но строить все еще нельзя. Нельзя ли с этим что–нибудь сделать? Выделить в зоне, где нельзя, подзону, где все–таки немного можно? Или границу чуть–чуть подвинуть? А почему мансарду нельзя? Вчера ведь еще было можно. Про классификатор это все понятно, но по сути–то почему стало нельзя? И здравый смысл соглашается: действительно, странно. Это же, в конце концов, Колпино, не Невский проспект.

Авторов норм и регламентов тоже понять можно. Они опасаются произвола как бюрократического, так и архитектурно–художественного. В одном месте разрешишь, в другом лазейка появится. И вот получается, что годами могут стоять руины хоть бы и в центре Петербурга, пока строители и градозащитники бьются в кабинетах чиновников. Здравый смысл шепчет: ну не нужны они никому. Это же просто труба давно не существующей котельной, утилитарное сооружение. Вокруг пустырь. Можно вместо нее дом построить. Закон суров: не труба, а памятник. Вы эту трубу снесете, а взамен опять нагородите что–нибудь непотребное, еще и сайдингом обошьете, чтобы подешевле, тьфу.

На уровне экспертного отбора действительно красивых и подходящих Петербургу зданий, ради которых можно было бы пожертвовать чем–то уже ненужным, механизм почему–то не работает. Утратили, видимо, потомки чувство меры и стиля. Вот и вынуждены постоянно переписывать законы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector