Отказ в выкупе земельного участка

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Между Администрацией района и Обществом заключен договор аренды на строительство офисного здания. Общество построило здание и зарегистрировало право собственности на него. Теперь Общество хочет выкупить данный земельный участок без проведения торгов. Вопрос: Вправе ли Администрация отказать Обществу в выкупе земельного участка ссылаясь на несоразмерность построенного здания участку. Например зем. участок площадью 5950, а здание офисное 323,1 (двухэтажное). Если вправе отказать, то в соответствии с каким нормативно правовым актом?

Ответ

Да, отказ в выкупе участка по причине его несоразмерности может быть признан законным. Суды разрешают такие споры с учетом конкретных обстоятельств.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Данный вывод изложен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 12202/07, постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10.

Верховный суд РФ в одном деле прямо указал, что собственник обязан подтвердить необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости и в соответствии с нормами ЗК РФ в редакции, действующей после 01.03.2015 (определение ВС РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). Иной вывод изложен в определении ВС РФ от 18.08.2016 № А76-25498/2015 – см. более подробно «Собственник планирует выкупить участок под зданием. Как обосновать соразмерность».

См. также статьи:

«С признанием частной собственности на землю в законодательстве появилась норма для собственника объекта недвижимости об исключительном праве на земельный участок под ним (получение в аренду либо выкуп в собственность). Казалось бы, здесь все довольно просто: оформил в собственность расположенное на земельном участке здание — получил исключительное право на выкуп или аренду такого участка. А для реализации такого права нужно лишь предоставить в уполномоченный орган власти заявление и необходимый пакет документов, после чего заключить соответствующий договор.

Однако с момента появления исключительного права собственника объекта недвижимости на земельный участок под ним началось длящееся уже не первый десяток лет противостояние государственных органов, которые любыми способами пытаются это право ограничить. Наиболее часто основанием для отказа в выкупе становится несоразмерность площади объекта недвижимости площади испрашиваемого участка. И хотя Земельный кодекс РФ уже не содержит такого понятия, собственникам по-прежнему нужно быть готовыми обосновать такую соразмерность.

Ссылка госорганов на критерий несоразмерности участка при выкупе неправомерна

До недавнего времени особенности предоставления земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости регулировались ст. 36 ЗК РФ. Именно с ее формулировками связано использование госорганами критерия несоразмерности площади находящегося в собственности объекта и выкупаемого земельного участка в попытке ограничить рамки исключительного права собственника недвижимости. Иными словами, при обращении за выкупом либо оформлением аренды участка собственник объектов недвижимости зачастую получал отказ с указанием на то, что для эксплуатации построенных объектов требуется меньший по площади участок, чем был предоставлен ранее для их строительства (постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2009 по делу № А52-5057/2008, от 28.01.2013 по делу № А66-5667/2012, от 27.01.2014 по делу № А56-20059/2013, Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, АС Северо-Западного округа от 12.09.2014 по делу № А56-71659/2013, определения ВАС РФ от 03.10.2011 по делу № А59-4029/2010, от 02.12.2013 по делу № А51-20731/2012).

Анализ судебной практики показывает, что суды при рассмотрении заявлений о признании незаконными таких отказов почти всегда вставали на сторону органов власти.

Наиболее распространенная аргументация в судебных актах в пользу государства включала в себя ссылки на п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 и п. 7 ст. 36 ЗК РФ.

Представляется, что выработанный правоприменительной и судебной практикой критерий соразмерности площади объекта недвижимости и площади ранее предоставленного для строительства земельного участка основан на вольном толковании норм ЗК РФ, которые к тому же в данном случае не применимы.

Так, установленный п. 2 ст. 35 ЗК РФ принцип определения площади земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ справедлив лишь тогда, когда имеет место переход права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому и устанавливается размер площади участка, необходимый для его использования. Кроме того, в п. 3 этой же статьи, где определяется порядок преимущественного права покупки земельного участка собственником объекта недвижимости, говорится о целом земельном участке, а не его используемой части.

В пункте 7 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которым площадь земельного участка надлежало определять с учетом фактического землепользования, речь и вовсе шла только о тех случаях, когда не был осуществлен государственный кадастровый учет.

Таким образом, государственные органы и суды неправомерно ссылались на вышеуказанные нормы, когда речь шла о поставленных на кадастровый учет участках, которые изначально предоставлялись будущему собственнику для строительства соответствующего объекта недвижимости. Из-за такого вольного толкования применение норм ст. 36 ЗК РФ было постепенно подведено к тому, что, если изначально участок был предоставлен только для строительства того или иного объекта, либо, наоборот, эксплуатировался под давно построенным зданием, собственник этого объекта мог реализовать свое исключительное право выкупа лишь в отношении части такого участка. При этом он должен был доказать необходимость использования испрашиваемой площади в заявленных целях.

Решения в пользу собственника объекта недвижимости встречались лишь при применении судами формального процессуального подхода, когда бремя доказывания распределялось исходя из норм об оспаривании решений и действий (бездействия) органов власти. Так, например, суд отклонил довод предыдущего арендатора о величине земельного участка, и то только потому, что при рассмотрении спора государственный орган не ссылался на несоразмерность участка. При этом суд сослался на те же нормы и указал, что спорный земельный участок сформирован с учетом назначения здания, является соразмерным, необходимым и достаточным для его эксплуатации и обслуживания (постановление ФАС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2012 по делу № А56-63161/2011).

Между тем такое основание для отказа в предоставлении в собственность земельного участка вообще не было предусмотрено земельным законодательством.

К выработке критерия несоразмерности привели случаи очевидного злоупотребления собственников объектов недвижимости, когда предъявлялись требования о выкупе земельного участка, к примеру, площадью 20 га собственником здания площадью 12 м². Сформировавшись как барьер против злоупотребления, данный критерий начал применяться во всех случаях и не по первоначальному смыслу.

Кроме того, описанный выше подход государственных органов имел вполне очевидное экономическое обоснование. Так, до 01.07.2012 у собственников земельных участков с находящимися на них объектами недвижимости была возможность выкупить свои участки по льготным ценам:

— в пределах 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

— в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности (ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

И хотя эта норма утратила силу и с 01.07.2012 такие земельные участки выкупаются, как правило, за 100% кадастровой стоимости, государственному органу, безусловно, выгодно предоставлять только минимальный участок собственнику объекта, оставляя себе возможность получать доход от неиспользуемой части в форме аренды либо передачи под застройку иному лицу.

Если участок сформирован согласно проекту межевания, уполномоченный орган не вправе отказать в его выкупе

С 01.03.2015 на смену ст. 36 ЗК РФ пришла ст. 39.20 ЗК РФ. Внесенные изменения давали надежду на качественное изменение общего подхода правоприменительной и судебной практики. Это было связано с изменением подхода к формированию земельных участков: теперь это не произвольный процесс, и земельный участок формируется только в соответствии с проектом межевания или, если проект межевания не утвержден, схемой расположения земельного участка (ст. ст. 39.14, 39.15, 39.20 ЗК РФ).

Читайте также  День приказа об увольнении в запас

Кроме того, из законодательства исчез критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учета фактического землепользования. Исключены также и упомянутые выше нормы — ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ.*

В период действия ст. 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов, с учетом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит и ограничений не устанавливает.

В свою очередь, градостроительные нормативы устанавливают исключительно минимальные параметры обеспеченности (парковки, озеленение и т. п.), которые могут влиять на площадь участка, то есть не устанавливают ограничений максимальной площади участка. Превышение минимальных параметров обеспеченности свидетельствует о более благоустроенном градостроительном характере территории и не должно оцениваться как негативный фактор, свидетельствующий о злоупотреблении собственником своим исключительным правом на земельный участок. В отсутствие критериев в законе при разрешении споров судам надлежит обращаться к нормам о подготовке проекта межевания или схемы расположения участка.

Если предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания, уполномоченный орган не вправе отказать в его выкупе в сформированных границах. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка, кроме как в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Проще говоря, не может госорган сказать, что участок для выкупа должен быть меньше, так как другой участок просто не может быть сформирован, пока не изменен проект межевания. А если проект межевания уже был ранее утвержден, значит, госорган уже проверил соразмерность участка и признал его таковым.

Если же предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015), устоявшаяся аргументация госорганов в любом случае применена быть не может. Как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому, буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, следует прийти к выводу о возможности выкупить арендованный участок полностью, даже если его площадь, по мнению государственного органа, превышает потребности заявителя.

Однако по прошествии полутора лет можно констатировать, что позиция уполномоченных органов власти и судов не претерпела каких-либо значимых изменений.

Так, в одном из недавних дел суд отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа администрации города в предоставлении в собственность земельного участка, который находился в распоряжении заявителя по договору аренды для строительства. Суд не принял довод заявителя о том, что положения ст. 39.16 ЗК РФ не устанавливают такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, как несоразмерность площади испрашиваемого участка площади участка, необходимой для целей нормальной эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. При этом суд сослался на п. 20 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно данному пункту до утверждения в установленном ГрК РФ порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков (постановление АС Уральского округа от 04.05.2016 по делу № А76-25487/2015).

В указанном постановлении также приведены ссылки на постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.04.2012 № 12955/11, в соответствии с которыми при рассмотрении дел об оспаривании отказа госоргана в предоставлении земельных участков в порядке ст. 36 ЗК РФ суды должны исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости.

Аналогичная аргументация содержится и в других принятых в соответствии со вступившими в силу изменениями в ЗК РФ судебных актах (постановления АС Московского округа от 31.05.2016 по делу № А41-34819/2015, Уральского округа от 01.06.2016 по делу № А76-15873/2015, Поволжского округа от 25.07.2016 по делу № А65-21177/2015).

Встречаются лишь единичные примеры судебной практики, опровергающие доводы органов власти об отсутствии доказательств необходимости участка той или иной площади для эксплуатации объекта недвижимости. Так, в одном из дел суд указал, что это не свидетельствует о наличии правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку соответствующее право носит исключительный характер и обусловлено наличием в собственности заявителя расположенного на таком участке объекта недвижимости (апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 05.11.2015 по делу № 33–1857/2015).

Следует заметить, что у Верховного суда РФ нет единой позиции по рассматриваемому вопросу. Так, в одном случае Верховный суд согласился с выводами нижестоящих судов о том, что несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в выкупе (определение от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015).

Однако в другом деле он прямо указал, что собственник обязан подтвердить необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости и в соответствии с нормами ЗК РФ в редакции, действующей после 01.03.2015 (определение ВС РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).*

Доказать позицию собственника поможет землеустроительная экспертиза

Ключевым основанием для удовлетворения заявлений о признании незаконными отказов в предоставлении земельных участков остается вывод о доказанности необходимости участка испрашиваемой площади для использования принадлежащего заявителю объекта недвижимости, сделанный на основе землеустроительной экспертизы.

Так, например, суд признал, что заявитель доказал необходимость для использования принадлежащего ему здания земельного участка испрашиваемой площади, основываясь, в том числе, на результатах комплексного землеустроительного исследования (решение АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2016 по делу № А56-14929/2016).

В данном решении и в других судебных актах, вынесенных на основании ранее действующих норм (постановление 13ААС от 10.05.2016 по делу № А56-56760/2015), дело разрешалось в пользу заявителя только из-за того, что в случае сокращения площади участка соблюдение предельных минимальных параметров градостроительного регламента (например, количества машиномест или площади озелененной территории) стало бы невозможным.

Напомним, что положенные в основу экспертных заключений и судебных актов градостроительные регламенты содержат лишь минимальные параметры. В связи с этим, если площадь выкупаемого участка будет их превышать, выводы судов, скорее всего, будут противоположными.

Остается непонятным, почему собственник объекта недвижимости на предоставленном ему земельном участке не может, например, осуществить озеленение свыше минимально установленных параметров, что не запрещено градостроительным законодательством. Сложившаяся на сегодняшний день правоприменительная и судебная практика использует понятие «минимальная обеспеченность» в качестве критерия соразмерности площади находящегося в собственности объекта и выкупаемого земельного участка. Такая подмена понятий и игнорирование положений градостроительного законодательства РФ неминуемо влечет ущерб благоустроенности территорий. Нормы ГрК РФ при регулировании размера земельного участка под объектом капитального строительства не ограничиваются только его функциональным использованием и учитывают необходимость благоустройства территории. Однако из сложившихся подходов к толкованию норм ЗК РФ следует, что земельный участок должен иметь размер, достаточный почти исключительно для прохода к расположенному на нем зданию.

Читайте также  Как получить вклады сбербанка ссср

Как видно из вышеизложенного, судебная и административная практика, которая успела сформироваться после вступления в силу последних изменений в ЗК РФ, за редким исключением, достаточно инертна и имеет тенденцию подводить существующие нормы под сложившийся за долгие годы подход. Не оказывают какого-либо существенного влияния на подход судов ни прямые формулировки закона, ни переход к продаже участков по 100% кадастровой стоимости, изменившие экономическую целесообразность сохранения государственной собственности на землю. Несмотря на экономическую бессмысленность действий государственных органов по противодействию выкупу земельных участков и отсутствие правового обоснования применения критерия соразмерности площади объекта и выкупаемого участка, количество таких споров сохраняется на том же уровне. В связи с этим инвестору, заинтересованному в выкупе земельного участка, целесообразно учитывать необходимость обоснования соразмерности земельного участка и использовать выводы «предупреждающей» землеустроительной экспертизы для повышения своих шансов на выкуп участка».

Зачастую собственники земельных участков, желая выкупить принадлежащую им территорию, сталкиваются со многими непредвиденными обстоятельствами, сильно замедляющими процесс выкупа. Труднее всего приходиться юридическим лицам желающим выкупить в собственность территорию, официально принадлежащую местным органам власти. Даже если конкретный земельный участок фактически не нужен местной муниципальной власти её представители редко соглашаются на его продажу, особенно если речь идёт об индивидуальных предпринимателях (далее – ИП).

В том случае, если ИП хочет купить участок с целью строительства (что является наиболее частой причиной для покупки земельной территории) самой стандартной формулировкой для отказа является его территория участка, которая, по мнению местных органов власти превышает ту территорию, которая необходима покупателю для осуществления своей деятельности. В таком случае получить разрешение на строительство становится возможным только с разрешения суда. Для подачи иска в суд вам в таком случае будет необходимо:

  • собрать полный пакет документов, подтверждающий ваше право на выкуп желаемой территории;
  • грамотно выстроить линию судебной защиты.

Линия защиты

Получить право выкупа гораздо сложнее, чем оформить собственность фактически принадлежащую вам территорию – поэтому для отстаивания своих прав вам нужно предоставить максимально полную доказательную базу, помимо предоставления к иску необходимых приложений. Для получения права выкупа, вам необходимо предоставить в суд следующие документы:

  • градостроительный отчёт о площади земельного участка;
  • технический отчёт о закреплении границ участка;
  • заключение эксперта о соответствии фактической площади участка той площади, что указанна в документации.

Судопроизводство по вопросам оформления собственности на землю, где одной из сторон выступает государство – один из самых сложных и непредсказуемых видов судебного процесса. Это связано с неоднозначностью предмета искового требования, когда суду необходимо решить:

  • имеет ли право истец выкупить земельный участок, принадлежащий другому лицу;
  • будут ли соответствовать его потребности возможностям конкретной территории.

И если в делах, с относительно простым объектом спора (например, деление имущества при разводе) суд в первую очередь отталкивается от фактов предоставленных сторонами, здесь не меньшую роль играет и то, насколько грамотно каждая из сторон будет отстаивать свою позицию в суде.

В первую очередь необходимо переложить бремя доказывания на другую сторону. Если вы хотите владеть земельным участком на законных основаниях и при этом имеете на руках все необходимые документы бремя доказывания ложиться на другую сторону, которой необходимо обосновать по какой причине вам отказывают в выкупе земельной территории.

Перед самим судебным заседанием необходимо изучить всю современную законодательную базу, касающуюся вашего вопроса. Нередки случаи, при которых ответчик ссылается на устаревшие нормы права, которые суд может принять в случае отсутствия возражения истца. Поэтому если вы не можете должным образом выстроить собственную линию защиты, наилучшим способом будет обращение в профессиональную юридическую компанию, специализирующая по подобным вопросам.

Основания для отказа

Если вы предоставите в суд полный перечень документов, подтверждающих ваше право выкупа, суд скорее всего удовлетворит ваши требования. Нередко в факте отказа частично виноват и сам заявитель, вовремя не предоставивший все необходимые документы, либо не обладающий сведениями о современном состоянии участка.

Чаще всего суд отказывает в исковых требованиях по следующим причинам:

  • требуемый в собственность участок, предоставлен в право бессрочного пользования другому лицу;
  • указанный в иске земельный участок выставлен на аукцион;
  • указанный в иске участок является специально зарезервированной территорией для государственных или муниципальных нужд;
  • территория, являющаяся предметом спора, изъята из государственного оборота

Право преимущественного выкупа

Кроме того, в делах о признании права выкупа большое значение имеет социальная категория потенциального покупателя. Так, при возбуждении судебного процесса, суд может принять вашу сторону в том случае, если вы:

  • арендовали рассматриваемую территорию на протяжении долгого срока;
  • если вы являетесь членом многодетной семьи;
  • относитесь к льготным категориям граждан;
  • являетесь наследником данного участка, либо вам принадлежит по нему определённая доля в наследстве.

В том случае, если вы получите разрешение на выкуп финальной стадией реализации ваших прав, станет заключение нескольких соглашений, необходимых для официального оформления участка в собственность. Ими будут являться:

  • составление договора купли-продажи с последующим заверением нотариуса;
  • заключение соглашения, предусматривающего уплату аванса за приобретение земельной территории;
  • оформление государственного акта.

В том случае, если вы не уверены в том, что суд может вынести решение в вашу пользу, юристы нашей компании всегда будут готовы проанализировать ваш случай, чтобы дать взвешенную оценку перспектив вашего дела и отстоять ваши нарушенные права.

Год назад я получила в аренду земельный участок площадью 59 соток для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса. Построила первую очередь Хоккейную площадку и ввела ее в эксплуатацию,зарегистрировала в УФРС,получила свидетельство на объект недвижимости. По разрешению на строительство это была первая очередь ФОКа. Рядом с этим катком я запроектировала многофункциональный спортивный зал, получила на него разрешение на строительство как на вторую очередь ФОКа. Мне надоело платить большую арендную плату за весь участок и я подала документы в Департамент имущественных и земельных отношений на выкуп ДЛЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОТКРЫТОГО СПОРТИВНОГО ПЛОСКОСТНОГО СООРУЖЕНИЯ (это так по документам называется мой каток). Департамент мне отказал, сославшись на то, что участок был предоставлен под ФОК,а я прошу его выкупить для катка.

Вопросов у меня несколько:

1. Какие у Департамента законные основания мне отказать и есть ли они?

2. Какими путями я могу выкупить этот участок?

3. ФОК — физкультурно-оздоровительный комплекс. Что входит в понятие комплекса? Немного поясню: рядом стоит здание ОДНО, там общественная баня, а называется это Общественно-банный комплекс. На другой улице расположен спортивный комплекс, тоже одно маленькое здание

ФОК – это имущественный комплекс, то есть определенный набор движимых и недвижимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. При этом совершенно неважно, сколько зданий и сооружений входит в этот комплекс. Однако у Вас в разрешении на строительство фигурирует вторая очередь ФОКа, то есть подразумевается наличие еще одного сооружения. Вероятно, на этом и был основан отказ в продаже Вам земельного участка.

Имущественный комплекс – это сложная вещь. По гражданскому праву действие сделки, предметом которой является сложная вещь, распространяется на все его составные части. Однако данная норма права является диспозитивной (то есть на усмотрение сторон договора), а потому договором сторон может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав сложной вещи. То есть, на мой взгляд, Вы вполне можете купить участок, на котором стоит каток, несмотря на то, что это только часть имущественного комплекса.

Читайте также  Степень наследования после смерти

Здраствуйте Татьяна. Если ваш каток входит в Всероссийский реестр объектов спорта в соответствии со ст 37.1 ФЗ "О физической культуре и спорте в РФ" то его можно рассматривать, как ФОК. ФОК – это по сути комплекс, где спортсмен может заниматься спортом, или иными оздоровительными процедурами.

Добрый день, Татьяна Андреевна!

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В частности п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрены ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, в том числе если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на положения настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Сообщение об отказе в государственной регистрации прав должно быть выдано заявителю или его представителю лично либо при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя направлено посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в таком заявлении или в требовании судебного пристава-исполнителя почтовому адресу.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соответствующего решения суда, вступившего в законную силу, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В течение трех рабочих дней с момента поступления такого решения суда государственный регистратор обязан уведомить в письменной форме заявителя о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав по почтовому адресу, указанному в заявлении. При наличии в ранее представленном или направленном заявлении либо в требовании судебного пристава-исполнителя адреса электронной почты заявителя уведомление также направляется ему по этому адресу электронной почты.

Таким образом, если Вами были соблюдены все требования законодательства при государственной регистрации права на недвижимое имущества, по моему мнению, Вы имеете полное право обжаловать соответствующий отказ в регистрации права в суд.

Даже в случае решение суда не в Вашу пользу будет намного проще определить дальнейшие шаги по государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector