Что значит купить долю в квартире

Содержание

Такая процедура, как покупка доли в квартире, риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности. Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире.

Покупка доли: чем лучше квартиры?

В большинстве случаев мы приобретаем в собственность квартиру. Но некоторым удобнее купить долю в этой самой квартире. Возникает закономерный вопрос: зачем?

Самая главная причина, безусловно, нехватка денег на приобретение всей квартиры, а жить-то где-то надо!

Но уже на этой стадии возможен первый риск. Зачастую владелец доли предлагает вам оформить договор дарения доли, а деньги вы ему передадите в общем порядке. С одной стороны, вы все равно становитесь владельцем квартиры, независимо от того, была она приобретена по договору купли-продажи или дарения. С другой стороны, если вас не устроит эта самая доля по каким-либо причинам, и вы пойдете в суд, то взыскивать с продавца будет нечего – договор дарения безвозмездный.

К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись. Все бы ничего, если бы однажды у Н. не отключили свет. Она пошла разбираться и выяснилось, что у бывшего владельца квартиры долги за электричество. На таких «радостях» сумма за долю в квартире была чуть больше долгов. А вернуть деньги уже нельзя – по договору они не передавались; здесь имела место личная договоренность, которую как говорится, к делу «не пришьешь».

Второй риск возникает тогда, когда покупатель «путает» понятия «доля» и «комната» в квартире. Доля – это неосязаемый «предмет», который виден только в свидетельстве о праве на собственность. Да, там она может быть прописана в цифрах через дробь -1/2,1/4 и т.д. Но выделить долю в отдельное помещение – очень сложная процедура. Связано это с отсутствием технических возможностей: для выделения доли в натуре необходим отдельных вход в помещение, изолированная комната и т.д.

Кроме того, проблемы также возникают при определении стоимости доли. По сложившейся ситуации на рынке недвижимости, доля не пользуется большим спросом, а потому и не стоит так дорого, как, например, изолированная комната. Но как же определить стоимость доли?

Логика по расчету стоимости 1 кв.м. по региону, умноженного на общее количество квадратных метров, здесь неприменима, так как в данном случае получится слишком завышенная цена на долю в квартире.

Поэтому в данном случае следует исходить из того, в каком районе находится квартира, есть ли в ней ремонт, количество долей (соседей) и т.д.

Стоит отметить и несколько негативный момент покупки доли в квартире. На данной жилплощади вы будете проживать не один, соответственно, могут возникнуть конфликты с соседями, которые впоследствии выливаются в скандалы и даже в обращение в суд.

Поэтому у вас должна быть возможность продать свою долю. А если квартира находится в неблагополучном районе, например, то сделать это будет трудно.

Сособственники: кто такие и что с ними делать?

Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.

Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.

После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.

Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.

Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).

Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.

Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.

Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.

Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.

Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?

В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.

Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.

Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.

Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.

Читайте также  Отличие депозита от вклада в банке

Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.

Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны. Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам. Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.

Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег. Суд выносит решение о возврате денег….и продавец не против их вернуть. Вот только возвращать уже нечего!
Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».

Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?

Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.

Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.

Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.

Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.

Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.

Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.

Собственная доля в квартире – это простой и дешевый способ перестать платить аренду за жилье, а также получить постоянную прописку. Для многих людей, не имеющих собственного угла – это единственный способ стать владельцем своего жилья с минимальными затратами. Однако приобретение доли связано с многочисленными особенностями, проблемами и даже рисками.

Виды долевой собственности

Долевая собственность бывает разной и напрямую влияет на то, как будет осуществляться ее покупка-продажа. Разделяют общую и выделенную долевую собственность.

Общая собственность

Квартира, которая находится в общей собственности принадлежит сразу всем лицам, которые имеют на нее право собственности. Однако доли каждого из владельцев не выделены. Как следствие, продать такую долю человек не сможет (сначала придется выделить).

Общая совместная собственность

Это специальный режим права собственности для супругов. Если квартира была приобретена в браке, то оба супруга имеют на нее одинаковые права, вне зависимости от того, указаны ли они как владельцы или нет.

Выделенные доли

Именно такие доли можно купить и продать. Выделенная доля – это чаще всего отдельное помещение или несколько помещений в квартире. Самый очевидный и простой пример – коммунальные квартиры. У них множество собственников, однако у каждой семьи есть своя комната/комнаты, которые отделены от остальных. Это и есть выделенная доля. Ее можно купить и продать, однако нужно учитывать возможные подводные камни и, что самое главное, преимущественное право на выкуп доли, актуальное для остальных совладельцев квартиры.

Подводные камни

В отличие от обычной покупки целой квартиры, приобретение доли – это достаточно сложная и рискованная процедура. Ниже представлены основные потенциальные подводные камни и будущие проблемы, которые необходимо учитывать.

Преимущественное право на выкуп доли

Самая основная проблема – это преимущественное право совладельцев. Прежде чем продавать квартиру постороннему человеку (не совладельцу), даже если это родственник, необходимо предложить купить ее на тех же условиях остальным собственникам квартиры. Для этого необходимо:

  1. Составить предложение, условия которого будут идентичны условиям сделки, согласованным с потенциальным покупателем.
  2. Каждому совладельцу выдать такое предложение лично в руки, под роспись.
  3. Если хоть кто-то согласится на сделку, продавать долю придется именно этому лицу, а не тому покупателю, с которым ранее были достигнуты договоренности.

Если кто-то из собственников не хочет принимать такое «коммерческое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ можно направить заказным письмом. Этот же вариант актуален в том случае, если совладелец фактически не проживает в этой квартире, но его адрес известен.

Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что несколько ускорит процедуру купли-продажи. Однако, даже если они этого не сделают, на обдумывание предложения отводится ровно 1 месяц. После этого долю можно продавать стороннему покупателю

Когда преимущественное право не актуально

При определенных условиях преимущественное право не применяется:

  • Доля в квартире передается новому владельцу на безвозмездной основе.
  • Сразу несколько совладельцев согласились приобрести эту долю. В такой ситуации условия сделки могут поменяться и тот, кто предложит лучший вариант и получит эту долю.
  • Если доля продается на торгах (аукционе), преимущественное право также не применяется.

Обход преимущественного права

Если очень нужно, есть два варианта обхода преимущественного права, однако следует отметить, что любой из них не сложно оспорить и признать сделку незаконной:

  • Дарение. Продавец квартиры якобы безвозмездно передает покупателю долю, а тот, в свою очередь, также безвозмездно передает некую сумму денег. Такая сделка может быть с легкостью признана незаконной, ведь присутствуют все признаки купли-продажи.
  • Заем. Покупатель якобы передает деньги продавцу в долг, а тот, в качестве обеспечения, предлагает свою долю. После этого «заемщик» не платит долг вовремя, и покупатель забирает себе его долю. Это тоже не сложно оспорить.

Несовершеннолетние лица – владельцы доли

Вторая проблема – прописанные в доле несовершеннолетние лица или, что еще хуже, дети-владельцы доли. Без разрешения органов опеки их невозможно выселить. Также невозможно совершить сделку без этого разрешения, если дети являются владельцами доли. Как следствие, помимо того, что нужно разбираться с преимущественным правом (а это важно в первую очередь именно для покупателя), так еще придется постоянно контролировать вопрос с выдачей разрешения.

Согласие супруга/супруги

Доля в квартире может принадлежать на праве совместной собственности супружеской паре. О подобной ситуации уже было рассказано выше, но там подразумевалось все жилье в целом, а здесь – именно доля. Впрочем, с точки зрения купли-продажи разницы нет никакой.

Читайте также  Комиссия в военкомате после 27 лет

Если продавец женат или замужем, то от него/нее необходимо потребовать согласие супруга/супруги на продажу этой доли. В противном случае вторая половинка через суд сможет признать сделку незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Перепланировка и долги по коммунальным платежам

Перепланировка – это значительная проблема при покупке квартиры. Если она неузаконенная, разумеется. Покупателю, если он не проверил этот момент, придется либо все возвращать в обратное состояние (тем самым, вполне возможно, уничтожая неплохой ремонт) или же узаконивать. Впрочем, последнее далеко не всегда возможно.

А вот долги по коммунальным платежам – это уже проблема продавца. Покупатель, разумеется, столкнется с некоторыми неудобствами, особенно если в его доле не будет света, газа или воды. Однако он может потребовать от управляющей компании, на основании того факта, что у доли теперь новый владелец, вернуть все коммунальные услуги и начать отсчет с нуля.

Долги же управляющая компания обязана взыскивать с предыдущего владельца. Разумеется, в этом никто не заинтересован и может быть множество проволочек, угроз и других проблем, однако в такой ситуации необходимо сразу же подавать на управляющую компанию в суд. Практика доказывает, что почти всегда решение принимается в пользу нового собственника.

Обременения на долю в квартире

Чаще всего обременение накладывается на всю квартиру в целом, а не на отдельную долю, однако это тоже возможно. Необходимо очень внимательно проверять информацию в выписке из ЕГРН, которую обязан предоставить покупателю продавец.

Рекомендуется запросить максимально свежую выписку. Это платная услуга (350 рублей), однако без нее есть серьезная вероятность того, что сделка сорвется в последний момент, или у покупателя возникнут серьезные проблемы.

Если один из совладельцев квартиры против

Если один из совладельцев квартиры (собственник другой доли) против продажи рассматриваемой доли, он может всеми доступными ему способами затягивать процедуру купли-продажи: не подписывать уведомление о продаже, не соглашаться подписать отказ от преимущественного права и так далее.

Однако это максимум способно замедлить процедуру, отложив ее на 1 месяц. Наложить прямо запрет такой совладелец не может, как и помешать продаже (разве что сам купит эту долю).

Доля далеко не всегда является комнатой

Значительная часть покупателей считает, что 1 доля – это одна комната, но на практике так бывает далеко не всегда. Нередко, исходя из размера доли, покупателю будет принадлежать, в лучшем случае, несколько квадратных метров. Например, территория, на которой находится диван. В результате покупатель будет иметь право жить в комнате, однако фактически реализовать его сможет с огромным трудом (очень сложно жить в одной комнате с абсолютно посторонними людьми).

Прежде чем заключать сделку, следует убедиться, что доля предполагает действительно отдельную комнату. С другой стороны, если цель – получить постоянную прописку и фактически человек не собирается жить в это комнате/квартире, то можно приобрести даже 1/1000 часть квартиры.

Порядок оформления купли-продажи доли в квартире у родственников

Процедура покупки-продажи доли в квартире, если не брать во внимание преимущественное право совладельцев на ее выкуп, ничем не отличается от стандартной покупки жилья.

В чем разница покупки доли у родственников и остальных людей

Ни в чем. Ранее действовало правило, что при сделках между близкими родственниками не требуется участие нотариуса. Теперь же заверять договор купли-продажи не требуется ни при каких условиях (разве что стороны согласятся на это добровольно). Таким образом, нет никакой разницы между тем, приобретается жилье у, например, родителей или же у абсолютно посторонних личностей.

Пошаговая инструкция

  1. Найти подходящую долю.
  2. Обсудить с продавцом условия сделки.
  3. Осмотреть квартиру. Можно составить опись имущества или акт осмотра, если это актуально.
  4. Проконтролировать, что продавец составил «коммерческое предложение» для остальных совладельцев и ознакомил их с ним.
  5. Если это возможно – получить отказ от преимущественного права от всех совладельцев. Если хотя бы один не даст такой документ, можно даже не пытаться просить его от остальных жильцов, это не будет иметь никакого смысла.
  6. Составить договор купли-продажи.
  7. Оформить право собственности на квартиру.
  8. Подписать акт приема-передачи жилья.
  9. Передать продавцу деньги за долю и получить от него расписку об этом.

Документы

От покупателя нужен только паспорт, однако он должен запросить от продавца следующий перечень документов для проверки жилья:

  • Паспорт продавца. Нужен для того, чтобы проверить – действительно ли данный человек является владельцем этой доли.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности и показывает обременения, если они вообще есть.
  • Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее – любой документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности. Это важно для того, чтобы получить представление о возможных проблемах.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ продавец может получить в паспортном столе. Он указывает на то, кто именно прописан в рассматриваемой доле квартиры. Тут важно обращать внимание на несовершеннолетних собственников или жильцов.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе можно посмотреть долги за коммунальные услуги, если они есть.
  • Техпаспорт. С техпаспортом нужно сверять реально существующую планировку.
  • Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если одним из собственников доли является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие от супруга/супруги. Этот документ должен быть нотариально заверенным, но требовать его от продавца следует только в том случае, если последний женат/замужем.

Расходы

Покупатель несет только два вида расходов:

  • Непосредственная оплата доли в квартире (зависит от договоренностей между сторонами).
  • Государственная пошлина за регистрацию права собственности (2000 рублей за каждого нового владельца).

В некоторых случаях продавец может настаивать на том, чтобы разделить остальные расходы, типа оплаты услуг агентства недвижимости, оценочной компании и так далее, поровну. Соглашаться на это или нет покупатель решает сам.

Сроки

Учитывая возможные проблемы со сроком ожидания реализации преимущественного права совладельцем квартиры, вся процедура может растянуться примерно на 2-4 месяца. Значительная часть этого времени – переговоры сторон и ожидание документов. Покупатель может повлиять на это лишь косвенно, регулярно «дергая» продавца и тем самым заставляя его действовать активнее.

Уведомление о покупке доли в квартире (образец)

Данный документ составляется в свободной форме и обязан включать в себя следующую информацию:

  • Кто продает и какую именно долю.
  • Условия сделки.
  • Дата и подпись.

Примерный образец будет выглядеть так:

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Этот документ составляют (а чаще – просто заполняют и подписывают) совладельцы квартиры если они действительно не планируют покупать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма – свободная, информации – минимум: кто и от чего отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс – такой документ нужно заверять нотариально. Как следствие, лучше пусть нотариус его и составляет.

Читайте также  Если у поручителя есть свой кредит

Учитывая тот факт, что значительная часть совладельцев не согласна тратить свое время на посещение нотариальной конторы, такие отказы не пользуются особой популярностью. К тому же, услуга платная: порядка 1-2 тысяч рублей. Несмотря на то, что платить якобы должен совладелец, фактически такие расходы обычно берет на себя продавец.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

В Российской Федерации довольно часто встречается долевая собственность. Связано это с тем, что в конце прошлого века люди начали приватизировать свою собственность, и в данном процессе часто участвовало сразу несколько людей. Следовательно, все они становились владельцами, и обладали либо равными долями, либо кому-то доставалось меньше. Множество вопросов возникает, когда появляется необходимость реализовать подобную собственность. Доля на квартиру может быть продана, однако процесс отличается от стандартного.

Что такое доля в квартире

Доля в праве собственности на квартиру – часть имущества, принадлежащая конкретному человеку. В этом случае владельцев дома от двух и больше, и все они имеют право на собственность. Доли могут быть равными, к примеру, 50 на 50 процентов, 25 процентов у каждого из 4 человек. Однако они могут быть распределены иначе, допустим, матери принадлежит 75% от дома, а сыну 25%. Но в любом случае человек имеет полное право на свою часть и может ей распоряжаться так, как захочет.

Довольно сложно в квартире выделить конкретные границы доли, потому как каждую из них нужно обеспечить отдельным входом. Поэтому обычно люди договариваются между собой по поводу того, кому и что принадлежит. Однако если им не удаётся достигнуть согласия, то тогда вопрос решается через суд.

Как показывает практика, фактически принадлежащая территория может не совпадать с размером доли. К примеру, одному человеку может достаться комната поменьше, а другому побольше при том, что они обладают равными частями жилища. Со временем данный порядок может измениться, если появятся для этого веские причины. Допустим, состав семьи человека изменился, появился на свет ребёнок, поэтому через суд личность может потребовать, чтобы ей выделили большую комнату.

Также отметим, что владелец обязан уплачивать коммунальные услуги и другие сборы за свою долю. Помимо этого, потребуется выделять средства на иные расходы, связанные с содержанием квартиры.

Также гражданин может стать обладателем доли, купив данное имущество. В этом случае ему придётся делить жильё с другими людьми, если только он не приобретёт их части. Существуют определённые причины, из-за которых человек решает купить долю, и в первую очередь привлекает низкая цена. Поэтому те, кто не может приобрести полноценную квартиру, могут решить стать обладателем части – одной комнаты.

Людей часто заманивает возможность приобрести имущество по низкой цене, однако нужно понимать, какие проблемы может повлечь за собой покупка доли. Хорошо, если другие собственники окажутся приятными и адекватными людьми. Но совсем иное дело, если из-за них будут возникать проблемы, и в целом не удастся спокойно жить.

Именно поэтому необходимо проверять не только документы перед куплей-продажей, но и знакомиться с будущими соседями. Необходимо с ними поговорить, обсудить их отношение к появлению нового владельца и уточнить другие интересующие моменты. Только потом уже можно будет решать по поводу того, стоит ли покупать конкретную часть в квартире или лучше поискать иные варианты.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector