Что значит долевое участие 214 фз

Содержание

Для того, чтобы иметь возможность привлекать средства граждан по договорам долевого участия, застройщик должен соответствовать целому ряду установленных 214 ФЗ требований. Их список со временем менялся. Так, очередными изменениями в 214 ФЗ были отменены требования к минимальному уставному капиталу застройщиков, но только для новых проектов строительства. В этой статье мы разберемся, каким требованиям должен отвечать застройщик, чтобы у него можно было приобрести квартиру с минимальным риском для вложенных средств.

Статья 3 214 ФЗ устанавливает ряд требований, которым должен отвечать застройщик, работающий по закону 214 ФЗ. Эти требования можно разделить на две группы:

Для начала привлечения средств дольщиков (т.е. заключения ДДУ) застройщик должен:

  • оформить права на земельный участок, на котором осуществляется строительство,
  • получить разрешение на строительство. При этом одно разрешение на строительство может распространяться на несколько домов (очередей строительства).

В предыдущей редакции закона 214 ФЗ планировалось установить с 1 июля 2018 года запрет на работу по нескольким разрешениям на строительство одновременно. В дальнейшем норму смягчили. В последней редакции закона 214 ФЗ, введенной Федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, с этой даты застройщик может получить несколько разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом (ГПЗУ) или проектом планировки территории (ППТ). Это означает, что застройщики могут реализовывать крупные проекты из нескольких домов и социальных объектов, но в рамках одной территории. Это ограничение не применяется к проектам, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

  • разработать проектную документацию и провести ее экспертизу,
  • получить от органов строительного надзора заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям 214 ФЗ,
  • опубликовать проектную декларацию в отношении многоквартирного дома,
  • разместить на банковском счете в уполномоченном банке минимум 10% от предполагаемой стоимости строительства. Вместо размещения средств на счете, застройщик может заключить договор с уполномоченным банком на предоставление кредита в размере 40% и более от стоимости строительства. Остальные средства могут быть получены от покупателей жилья по договорам долевого участия, либо также профинансированы за счет кредитов,
  • в бухгалтерском учете застройщика обязательства, не связанные с данным проектом, должны составлять не более 1% от предполагаемой стоимости строительства (сюда не включаются гарантийные обязательства, которые застройщик принял на себя в предыдущих проектах строительства многоквартирных домов),
  • приобрести опыт строительства многоквартирных домов общей площадью более 5 тыс. кв. м. в течение 3 лет и более (учитывается опыт других родственных застройщику компаний, а также опыт в качестве технического заказчика или генерального подрядчика).

Подробнее о требованиях к опыту, наименованию и деятельности застройщиков читайте здесь.

В ходе строительства заcтройщик должен

До получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию застройщик должен соответствовать целому ряду требований.

Застройщик может руководить проектом строительства самостоятельно, либо привлечь для этих целей технического заказчика. Закон устанавливает, что технический заказчик (или, при его отсутствии — сам застройщик), а также генеральный подрядчик проекта должны быть членами саморегулируемой организации (СРО), что подтверждает их необходимую квалификацию. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны открыть расчетные счета в одном и том же уполномоченном банке, который будет контролировать расходование застройщиком средств в соответствии с требованиями 214 ФЗ.

Застройщик должен обеспечить, чтобы его финансовое положение было устойчивым. 214 ФЗ устанавливает требование о размере собственных средств застройщика, которые должны составлять не менее 10% от запланированной стоимости проекта. В эти 10% входят не только деньги на счетах, но и другие виды активов — земля, другое имущество, а также дебиторская задолженность.

Застройщик вправе получать кредиты для финансирования проекта строительства, но не вправе оформлять какие-либо другие кредиты для других целей. Исключением являются целевые займы, предоставленные владельцем застройщика — их можно получить в размере до 20% от стоимости каждого проекта строительства. Размер процентов по таким целевым займам ограничен ключевой ставкой Центрального банка, увеличенной на 2 процента (т.е. если ставка ЦБ равна 7%, то компания-владелец застройщика может предоставить ему средства по ставке не более 9% годовых). Это ограничение призвано предотвратить нецелевой вывод средств под предлогом процентов за кредит.

Застройщик не вправе выпускать облигации для привлечения финансирования (однако на материнскую компанию застройщика это ограничение не распространяется).

Застройщик не вправе предоставлять поручительства и гарантии за других лиц , а также не может передавать свое имущество в залог для обеспечения исполнения чужих обязательств. Застройщик также не может передавать свое имущество в обеспечение собственных обязательств, не связанных с проектом строительства.

С 1 сентября 2018 года застройщики должны будут дополнительно соблюдать нормативы финансовой устойчивости, порядок определения которых будет установлен Правительством.

Застройщик не должен иметь задолженностей перед бюджетом по налогам и сборам на сумму, превышающую 300 тысяч рублей (в эту сумме не включаются задолженности, которые застройщик оспаривает, до момента принятия окончательного решения по ним).

Застройщики обязаны составлять квартальную и годовую бухгалтерскую отчетность и размещать ее в системе ЕИСЖС. Частью 5 статьи 3 ФЗ 214 установлены следующие сроки подготовки и размещения отчетности: в течение 30 дней после окончания квартала для квартальной отчетности, и в течение 120 дней после окончания финансового года (31 декабря) для годовой отчетности. В отношении годовой отчетности должно быть подготовлено заключение аудитора, подтверждающее ее достоверность.

Застройщик утратит право привлекать средства граждан в случае, если:

  • владелец застройщика решит его ликвидировать,
  • будет начато банкротство застройщика,
  • будет вынесено решение о приостановлении деятельности застройщика (Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает такую меру наказания по многим статьям),
  • застройщик будет включен в реестр недобросовестных поставщиков либо реестр недобросовестных участников аукционов по продаже земельных участков.

Если выяснится, что застройщик заключал договоры долевого участия с гражданами и получал оплату, не имея на это прав, дольщик может потребовать немедленно возвратить все уплаченные денежные средства, а также уплатить в двойном размере проценты на эту сумму по ставке, равной ключевой ставке ЦБ РФ. Также гражданин-дольщик имеет право потребовать возместить ему причиненные убытки, но их размер придется обосновать.

С застройщика при этом может быть взыскан административный штраф по части 1 статьи 14.28 КоАП в размере до 1 миллиона рублей. В случае же, если общая сумма собранных с дольщиков средств превысила 3 миллиона рублей, руководители застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности по статье 200.3 УК РФ.

214 ФЗ устанавливает также требования к физическим лицам, контролирующим застройщика. Эти требования распространяются на управляющие органы застройщика (генерального директора, главного бухгалтера, членов правления), а также владельцев застройщика, которым прямо или косвенно (через другие компании) принадлежат более 5% уставного капитала застройщика:

  • отсутствие судимости за экономические преступления или преступления против государства;
  • отсутствие дисквалификации, которая предусмотрена как наказание по ряду статей КоАП РФ;
  • они не должны быть признаны банкротами.

Информацию о назначении на должности указанных лиц застройщик должен сообщать органам строительного надзора в течение 3 рабочих дней.

Читайте также  Сроки выдачи разрешения на оружие

Ограничения на расходование денежных средств со счета застройщика

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2018 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

  • финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
  • оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
  • платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
  • строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;
  • оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
  • платежи за подготовку градостроительной документации
  • оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
  • погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
  • оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
  • размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке
  • уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
  • оплата в компенсационный фонд
  • возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
  • выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика. Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами. Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2018. Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем.

Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средств на выплату заработной платы работникам застройщика.

Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома.

Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому.

Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем.

Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно. Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

  • обеспечивать обязательства третьих лиц;
  • совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
  • предоставлять займы и ссуды;
  • приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);
  • оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
  • оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2018 года, осуществляет уполномоченный банк. Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции. Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция. Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.

Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года

Указанные выше требования обязательны не для всех застройщиков. В частности, если разрешение на строительство проекта было получено до 1 июля 2018 года, застройщик может:

  • не включать в свое наименование слова «специализированный застройщик»;
  • продолжать строить дома по всем разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, невзирая на их общее количество;
  • не обеспечивать наличие как минимум 10% собственных средств в период строительства;
  • получать займы, выпускать облигации, выдавать поручительства и предоставлять свое имущество в обеспечение обязательств третьих лиц без ограничений, установленных последней редакцией закона № 214.
  • принимать на себя любые обязательства без ограничений.

Однако для такого застройщика будут обязательны требования, установленные предыдущей редакцией 214 ФЗ, в частности — наличие уставного капитала в минимальном размере, установленном законом.

Счет эскроу упрощает требования к застройщику

Соблюдение установленных новой редакцией 214 ФЗ требований некотоое время было не обязательно для застройщиков, которые используют счета эскроу. Считалось, что счет эскроу сам по себе обеспечивает достаточную защиту интересов дольщиков. Однако последними изменениями в 214-ФЗ и другие изменяющие его законы (вступили в силу 27 июня 2019 года) было установлено, что некоторые требования все-таки применяются. Список применимых требований зависит от того, когда было получено разрешение на строительство.

К застройщикам, привлекающим средства дольщиков через эскроу в проект, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года, применяются следующие требования:

  • о трех годах и 5 тыс. кв. м. опыта в строительстве,
  • ограничения на количество разрешений на строительство в рамках одной территории,
  • действует запрет на выпуск ценных бумаг,
  • запрещено предоставление обеспечения по обязательствам третьих лиц,
  • расходование денежных средств со счета застройщика допускается только на прямо оговоренные в законе цели;
  • не допускается наличие недоимок по налогам.

Если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года, применяются следующие требования:

  • застройщик обязан открыть специальный счет в одном из специально уполномоченных банков. По этому счету разрешено проводить любые операции, кроме прямо запрещенных законом. Это основное отличие от проектов, начатых после 1 июля 2018 года, для которых разрешены только перечисленные в законе операции;
  • действует запрет на получение «посторонних» кредитов, не используемых для строительства проекта;
  • запрещено обеспечивать обязательства третьих лиц, выдавать займы;
  • запрещено приобретать и выпускать собственные ценные бумаги, создавать дочерние организации (исключение — дочерние компании — застройщики).

Для всех проектов вне зависимости от даты разрешения на строительство счет эскроу заменяет уплату взносов в компенсационный фонд долевого строительства.

Требования к уставному капиталу застройщика отменены

Требования к уставному капиталу застройщика были установлены предыдущей редакций ФЗ 214 для проектов, регистрация первого ДДУ по которым состоялась после 1 июля 2017 года. Для более ранних проектов минимальный размер уставного капитала отсутствовал и интересы дольщиков обеспечивались иными способами. Размер уставного капитала был установлен в зависимости от количества квадратных метров, которые находятся в процессе строительства, а также даты начала строительства.

Применимые к застройщику требования зависят от того, когда было получено разрешение на строительство того или иного проекта — до или после 1 июля 2018 года. Поэтому дата разрешения на строительство — первое, на что стоит обратить внимание будущему дольщику.

Сегодня в СПб бытует мнение, что новый Федеральный закон 214 служит надежной и нерушимой гарантией безопасности участия в долевом строительстве. Мол, коль скоро застройщик провозглашает, что работает в соответствии с ФЗ 214, то ему можно верить.

Так ли это, можно ли защититься от двойных продаж, замораживания и растягивания строительства, а также от прочих махинаций, разъясняют юристы «Юридического центра Сиан» в рамках консультации .

Обязанности сторон и гарантии по 214 ФЗ

Закон устанавливает обязанности сторон, которые обязательно должны быть отражены в положения договора долевого участия (ДДУ). К обязанностям застройщика относятся :

  • Объект строительства должен быть построен в срок строительной компанией или ее подрядчиком.
  • Сразу после ввода дома в эксплуатацию, квартира должна быть передана дольщику.

Не только застройщик, но и дольщик по 214 ФЗ несет определенные обязанности . Также, как и строительная компания, дольщик обязан выполнять условия ДДУ, так как при нарушении обязательств вторая сторона сможет в законном порядке потребовать расторжения договора. К таковым обязанностям закон относит:

  • Выплатить полную стоимость указанного в договоре объекта недвижимости.
  • Принять квартиру после ввода дома в эксплуатацию и подписать акт приема.

Все договоры ДДУ обязательно регистрируются в Росреестре. Это правило должно быть соблюдено неукоснительно, так как в противном случае договор не приобретает юридическую силу и не считается заключенным. Точно также договор не будет признан заключенным, если в нем отсутствуют обязанности сторон, полное описание объекта строительства и точные сроки строительства, сдачи в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.

Если договор подписан в полном соответствии с 214 ФЗ, тогда законом для защиты дольщиков гарантируется:

  • Если многоквартирный дом, указанный в ДДУ, был разрушен или поврежден до момента передачи его от застройщика дольщику, все риски ложатся на плечи застройщика. То есть даже в случае, когда на стройплощадке возникнет пожар или случится иное ЧП, из-за которого произойдет порча или гибель дома, дольщики не потеряют свои вложения.
  • В случае смерти дольщика до передачи квартиры по акту приемки, его права в полном объеме переходят наследникам, которым строительная компания не может воспрепятствовать в этом.
  • Если дольщик заключает ДДУ для последующего проживания в этой квартире, а не для иных целей, тогда его правоотношения с застройщиком регулируются Законом о защите прав потребителей по всем вопросам, не освещенным в 214 ФЗ.
Читайте также  Как провести приватизацию квартиры

Преимущества ДДУ по 214 ФЗ

Преимущество первое: обязанность регистрировать ДДУ в Росреестре является гарантией от риска двойной продажи одной и той же квартиры разным дольщикам. Успешно зарегистрировавшему ДДУ дольщику стало проще переуступить право собственности (перепродать квартиру), а также проще стало взять ипотеку в банке на покупку стройварианта.

Как следствие существенно упростился процесс оформления квартир в собственность. До принятия 214 ФЗ он мог тянуться до 1,5 лет. Теперь же застройщику достаточно зарегистрировать один договор, а все последующие оформляются по шаблону. Право собственности дольщика регстрируется после подписания приемопередаточного акта на квартиру. Дольщик сам осуществляет регистрацию, представитель застройщика ему не нужен.

Преимущество второе: строительство не может быть начато до того, как будет согласована вся проектная документация. Случается, что из-за длительности согласования проектной документации застройщики начинают строить дома раньше, а ДДУ заключают уже потом. В этом случае дольщику следует подождать получения компанией разрешения на строительство, а уже потом подписывать ДДУ.

Преимущество третье: вне зависимости от того, какая из сторон выступит с инициативой расторжения ДДУ, потраченные деньги дольщику будут возвращены в полном объеме, а в случае ненадлежащего исполнения застройщиком условий договора, дольщик сможет взыскать пеню.

Чем может помочь Вам юрист?

Юристы «Юридического центра Сиан»
готовы оказать Вам необходимую помощь, а именно:

  • Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
  • Изучат Ваши документы;
  • Подготовят правовую экспертизу,
    необходимые жалобы, претензии, иски;
  • Защитят Ваши интересы в суде.

Приходите на консультацию!
8 (812) 917-90-91

Очевидно, что все положения 214 ФЗ направлены на то, чтобы максимально защитить права дольщиков.

Действительно, штраф за несвоевременное внесение ежемесячного или ежеквартального платежа покупатель заплатит минимальный, в отличие от строительной компании, которой за просрочку любого обязательства придется выложить крупную сумму.

Нет также сомнений, что штат юристов по недвижимости строительной компании, конечно же, сумеет внести в рамках 214 ФЗ некоторые пункты в ДДУ, с помощью которых права дольщика окажутся ущемленными на законных основаниях.

Вот почему, до подписания ДДУ рекомендуется обязательно показать его опытному юристу, чтобы не пополнить армию обманутых дольщиков .

Звоните и записывайтесь на консультацию – поможем!

Цены на услуги

Возможно заключение договора с оплатой услуг в рассрочку.

  • Взыскание неустойки от 20 000 руб.
  • Расторжение договора долевого участия, договора с ЖСК и др. от 20 000 руб.
  • Взыскание компенсации за недостатки от 25 000 руб.
  • Признание права собственности на квартиру от 25 000 руб.
  • Составление заявлений, претензий, жалоб и др. от 1 000 руб.
  • Составление исковых заявлений, возражений от 5 000 руб.

ДДУ в новостройке — что это такое

Что такое ДДУ

ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

Плюсы и минусы договора долевого участия

Плюсы Минусы
Стоимость недвижимости на этапе строительства гораздо ниже цены на готовое жилье. Есть риск, что застройщик обанкротится, заморозит строительство, обманет дольщиков.
Можно накопить денег на мебель, бытовую технику, ремонт, пока строится дом. Может возникнуть форс-мажор, который повлияет на сроки сдачи объекта.
Квартиры, купленные по ДДУ, относятся к первичной недвижимости, и ставка на ипотеку для них ниже. Все время строительства придется тратить деньги на аренду жилья, если нет своего.

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ: как проверить застройщика

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

🔸 Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

🔸 Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

🔸 Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

🔸 Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

🔸 Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Как составить и на что обратить внимание в 2018 году в договоре ДДУ

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

Читайте также  Продажа страхового случая при дтп

📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;

📜 цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;

📜 полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;

📜 гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры . Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

📓 удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

📔 оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

📘 разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

📕 проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

📒 заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;

📓 договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

📌 Паспорт гражданина Российской Федерации.

📌 Договор долевого участия в строительстве.

📌 Акт приема-передачи квартиры.

📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

📌 Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Подводные камни в ДДУ

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Возможно ли наследование права требования по ДДУ

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector